Wie wäre es mit einem typisch roten Holzhaus gelegen an einem malerischen Fjord. Oder direkt eine kleine, einsame Hütte in den Bergen. Oder lieber doch ein Stadthaus an der Küste? Norwegen hat definitiv viel zu bieten! Doch seine Lage in Skandinavien und die wenigen dadurch nördlich des Polarkreises liegenden Landesteile bringen besonders für Mitteleuropäer einige Schwierigkeiten mit sich.

Für Mitteleuropäer bedeutet die wochenlange Finsternis in den Wintermonaten eine große Umstellung. Die Winter sind aufgrund des warmen Golfstroms oftmals milder, können aber mit Perioden von ergiebigen Schneefällen und Frösten streng ausfallen. Und wer einen großen Freundeskreis schätzt, sollte ein Haus in den Ballungszentren Oslo, Bergen, Stavanger oder anderen Großstädten finden, da die Bevölkerungsdichte in Richtung Norden konstant abnimmt.

Doch neben all diesen Eigenarten bringt das Land auch einen sehr besonderen Zauber mit sich: Polarlichter, beeindruckende Fjorde und abwechslungsreiche Landschaft. Wie du all das zu deinem Alltag werden lassen kannst und was du deshalb beim Hauskauf in Norwegen wissen und beachten solltest, erfährst du jetzt!

Inhaltsübersicht

1. Vor dem Kauf einer Immobilie in Norwegen

Die Qual der Wahl

Als Ausländer:in eine Immobilie kaufen

Preise und Entwicklungen

Besitz und Kauf von Immobilien

Finanzierung

Das passende Haus in Norwegen finden

2. Der Hauskauf in Norwegen

Kosten beim Kauf

Der Kaufprozess

3. Nach dem Hauskauf in Norwegen

Bürokratische Hinweise

Vor dem Kauf einer Immobilie in Norwegen

Im Großen und Ganzen funktioniert der Kauf einer Immobilie in Norwegen sehr ähnlich zu dem in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Die Qual der Wahl

Bevor du dich auf die Suche nach deinem Traumhaus begibst, solltest du dir über deine Wünsche und Bedürfnisse klar werden. Wie soll dein Haus aussehen und in welchem Zustand soll es sein? Welche Größe sollte das Haus und das umliegende Grundstück haben? Welche Infrastruktur sollte vorhanden sein? Wie viel Budget hast du für den Hauskauf in Norwegen zur Verfügung? 

Um nicht den Überblick zu verlieren, erstelle dir am besten eine Liste mit deinen Wunschkriterien. Werde dir schon vor der Suche über die für dich wichtigsten Punkte klar.

Als Ausländer:in eine Immobilie in Norwegen kaufen

Bei den Gebotsrunden um eine norwegische Immobilie sind im Ausland lebende Personen genauso wie in Norwegen lebenden Ausländer den norwegischen Kaufinteressent:innen gleichgestellt. Es ist also ganz egal ob du aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommst: Auf dem norwegischen Immobilienmarkt bist du mit den Einheimischen gleichgestellt.

Zu beachten ist jedoch, dass es in Norwegen Immobilien und Grundstücke mit einem sogenannten Bewirtschaftungs- und Wohnpflicht (drivenplikt bzw. boplikt) gibt. Häuser bzw. Grundstücke, die dieser Pflicht unterliegen, müssen ganzjährig bewohnt werden und eignen sich somit nicht als Ferienhaus. Grundstücke können auch mit einer Art Erstgeburtsrecht (odelsrett) verbunden sein. Das bedeutet, dass du das Recht auf das Grundstück an einen Erbbauberechtigten verlieren könntest.

Neben der Wohnpflicht kann das Vorkaufsrecht (forkjøpsrett) im schlimmsten Fall zu einer bösen Überraschung beim Immobilienkauf in Norwegen werden. Mitglieder einer Wohnungsbaugesellschaft haben ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien, die der Wohnungsbaugesellschaft angeschlossen sind. Konkret bedeutet das, dass Mitglieder: einer Wohnungsbaugesellschaft die Möglichkeit haben eine Immobilie (in der Regel geht es hier vor allem um Eigentumswohnungen) zum gleichen Preis wie das abgegebene Höchstgebot zu kaufen, ohne dass sie an der Bieterrunde teilnehmen müssen. Um dir viel Frust zu ersparen, achte bei deiner Recherche darauf, dass dein Wunschobjekt keinem Vorkaufsrecht unterliegt.

In Norwegen bestehen also keine Beschränkungen, die ausländischen Interessenten den Erwerb von Immobilien erschweren. Jede:r im Land lebende Ausländer:in ohne festen Wohnsitz in Norwegen kann Eigentumswohnungen bzw. Wohnhäuser kaufen. Ein seriöser Hauskauf wird über einen Immobilienmakler abgewickelt, da er über alle staatlichen Zulassungen verfügt, die zum Immobilienverkauf ohne notarielle Unterstützung berechtigt. Den Eintrag ins norwegische Zentralregister übernimmt der/die Makler:in für dich nach dem Verkauf der Immobilie.

Preise und Entwicklungen

Ganz generell sind auch in Norwegen die Preise in den letzten Jahren deutlich angestiegen. So sind beispielsweise die Preise für fertig entwickelte Immobilien innerhalb eines Jahres von 2020 auf 2021 um 8,1 % gestiegen. Dennoch musst du jetzt keine Panik bekommen, denn die regionalen Preisunterschiede sind wie immer sehr hoch. Falls du die größte Auswahl suchst, solltest du in den Küstenregionen beginnen. Weil dort mehr Einwohner:innen leben, hast du dort auch größere Chancen, mehr zum Verkauf stehende Häuser zu finden.

Wie überall sind die Kaufpreise in den Metropolregionen höher als auf dem Land. Des Weiteren gibt es einen signifikanten Unterschied zwischen dem Süden des Landes und dem Norden, der deutlich günstiger ist. Die höchsten Preise wirst du in den Regionen um Oslo und Drammen in Ostnorwegen finden. Etwas unter dem Durchschnitt liegen die Kaufpreise für ein Haus an der südlichen Küste um Kristiansand und an der Westküste bei Bergen, Ålesund und Trondheim. Noch günstiger sind allerdings Häuser in den Küstenregionen im Norden rund um Tromsø, Bodø und die Lofoten. 

Besitz und Kauf von Immobilien in Norwegen

Es ist wichtig, zwischen den folgenden Arten des Immobilienkauf in Norwegen zu unterscheiden

• Selbst genutztes Eigentum (selveierbolig)
• Mieteigentum (leiebolig) / Mietwohnung (borettslag) / Wohnungsgenossenschaftswohnung (andelsleilighet) / Wohnung in Wohnungsgesellschaft (aksjeleilighet)

Selbst genutztes Eigentum (selveierbolig)

Eine selbst genutzte Immobilie ist eine Immobilie, die du selbst besitzt. Für EWR-Bürger gilt, dass sie auf der Grundlage der Freizügigkeit, der Niederlassungsfreiheit und der Dienstleistungen in Norwegen Eigentum erwerben können. Wenn du eine Immobilie besitzt, ist in bestimmten Gemeinden eine Grundsteuer (eiendomsskatt) zu zahlen. Des Weiteren werden kommunale Gebühren für Wasser und Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfeger fällig. Nähere Informationen hierzu erhältst du von deiner Wohngemeinde.

Wohnung in einer Wohnungsgenossenschaft/Mieterwohnung bzw. Wohnung in einem Wohnungsunternehmen

In einer Genossenschaftswohnung/Mieterwohnung mietest du von einer Wohnungsbaugesellschaft, deren Miteigentümer du mit einem Anteil bist. Damit kaufst du das Recht, eine bestimmte Wohnung zu mieten (Borett) und zahlst dann Miete an die Wohnungsbaugesellschaft, die für die Instandhaltung und den täglichen Betrieb der Wohnungsbaugesellschaft verwendet wird.

Eine Wohnung in einer Wohnungsbaugesellschaft ist ähnlich wie eine Wohnungsbaugenossenschaft, aber statt eines Anteils an der Genossenschaft kaufst du einen finanziellen Anteil mit dem Recht, eine bestimmte Wohnung zu mieten. Du wirst Miteigentümer (aksjonær) der Wohnungsgesellschaft und hast zusammen mit anderen Anteilseignern Mitspracherechte.

Es handelt sich bei dieser Variante also nicht ganz um einen klassischen Immobilienkauf wie du es vielleicht kennt. Diese Art des Wohnens als Miteigentümer:in ist in Norwegen allerdings weit verbreitet und daher wichtig zu kennen.

Finanzierung

Das Thema Geld ist beim Hauskauf extrem wichtig. Schließlich soll dir dein Haus Freude bereiten und sich im besten Fall auf lange Zeit rechnen. Niemand möchte nach kurzer Zeit merken, dass der Hauskauf über den eigenen Verhältnissen lag und man gezwungen ist, das Traumhaus wieder zu verkaufen. Deswegen stelle dir vor der Suche nach deinem Haus die folgenden Fragen und beantworte sie ehrlich:

• Wie hoch ist dein Einkommen?
• Wie hoch sind deine monatlichen Fixkosten?
• Hast du Schulden, die du noch zurückzahlen musst (z.B. Studienkredit)?
• Wie wird sich deine finanzielle Situation perspektivisch verändern (z.B. durch Kinder, pflegebedürftige Eltern)?
• Wie viel Eigenkapital besitzt du?
• Falls du einen Kredit aufnehmen musst, um die Immobilie zu finanzieren: Kannst du dir diesen auch weiterhin leisten, wenn die Zinsen steigen?

In Norwegen ist es gängig, dass Banken nicht mehr als das Fünffache deines Jahreseinkommens (brutto) in Form eines Kredites verleihen. Je nach Eigenkapitalquote und angedachter Immobilie (Haus für ständigen Wohnsitz oder Sommerhaus) variiert diese Zahl natürlich. Die Vertragslaufzeit beträgt meistens zwischen 20 und 30 Jahren.

Doch jetzt wird es tricky: um in Norwegen einen Kredit zu bekommen benötigst du ein norwegisches Konto. Die Voraussetzung dafür ist, dass du der Bank eine Meldebescheinigung für deine Wohnanschrift vorlegen kannst. Zusätzlich dazu benötigst du eine norwegische Identitätsnummer (bei Aufenthalten von mehr als 6 Monaten) oder D-Nummer (bei Aufenthalten zwischen 90 Tagen und 6 Monaten). Eine D-Nummer kann unter anderem von norwegischen Banken, Finanzinstitutionen, Versicherungsgesellschaften und Makler:innen beantragt werden. Auch wenn du weniger als 90 Tage pro Jahr in deinem Haus verbringen möchtest, benötigst du deine D-Nummer.

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung ist natürlich über einen Kredit in deinem Heimatland. Achte hier jedoch unbedingt auf die Gebühren, die bei einer so hohen Auslandsüberweisung anfallen können, sowie den aktuellen Wechselkurs

Bevor du mit Besichtigungen beginnst, solltest du die Frage der Finanzierung deines Traumhauses auf jeden Fall geklärt haben.

Das passende Haus in Norwegen finden

Thema Geld erledigt? Check! Jetzt kann es endlich losgehen mit Besichtigungen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus zum Kauf in Norwegen zu finden:

• über das Internet: Das wichtigste Portal für den Hauskauf in Norwegen ist finn.no. Falls du zu Beginn erstmal nur etwas zur Miete suchst, findest du dort und auf hybel.no ebenfalls Mietobjekte. Daneben gibt es weitere viel genutzte Immobilienportale wie hem.no, sormegleren.no oder eiendomsmegler1.no.
• über Immobilienmakler:innen: Du kannst dich an einen Immobilienmakler (eiendomsmegler) oder einen Rechtsanwalt wenden, der als Makler für Wohnungen tätig ist. Beide vermitteln Kaufimmobilien und in den Großstädten gibt es spezielle Agenturen für Mietobjekte aller Art.

Tipp: Wenn nichts so klappt, wie es klappen soll

• Kommunale Wohnungen: Die Anmietung einer kommunalen Wohnung zu beantragen ist möglich, wenn du selbst oder mithilfe anderer öffentliche Stellen kein Haus oder keine Wohnung finden kannst oder wenn du aufgrund deines Alters oder einer Behinderung eine speziell angepasste Wohnung benötigst. Wende dich an die Gemeinde, in der du wohnen möchtest und es wird dir sicherlich geholfen.
• Studierende: Studierende können sich an die Studierendenorganisation (studentsamskipnaden) ihres Studienortes wenden, um eine Studierendenenwohnung zu beantragen.

Der Hauskauf in Norwegen

Kosten beim Kauf

Möchtest du ein Haus in Norwegen kaufen, fallen neben dem Kaufpreis keine Maklergebühren an, da diese üblicherweise vom Verkäufer bzw. der Verkäuferin getragen werden. Nimmst du ein Darlehen in Deutschland auf, fallen außerdem Wechselgebühren an. Die Gebühr für den Grundbucheintrag (Tinglysingsgebyr) wird zweimal fällig, da sowohl die Grundschuld als auch der oder die neue Besitzer:in eingetragen werden müssen. Mit folgenden Nebenkosten musst du rechnen:

• 2,5 % Grunderwerbsteuer (Dokumentavgift) für den Käufer
• Gebühren für den Grundbucheintrag inkl. Grundpfand
• eventuell 0,2 bis 0,7 % jährlich Grundsteuer je nach Gemeinde
• eventuell Vermögenssteuer ab 1,5 Mio. NOK Gesamtwert der Immobilie

Der Kaufprozess

Finanzen geschafft? Toll, dann geht es jetzt los mit den Besichtigungen und dem Bieten! Worauf du hierbei achten solltest und was nach dem Bieten kommt, erfährst du nun.

Besichtigen

Sobald du deine Auswahl auf ein paar wunderschöne Häuser eingeschränkt hast, stehen die Besichtigungen (visning) an. Die Termine dazu findest du direkt in dem entsprechenden Inserat. Beachte ggf. Hinweise, ob eine Anmeldung zur Besichtigung notwendig ist. Je nach Nachfrage erfolgt die Besichtigung allein oder in Gruppen. Um dich optimal auf die Besichtigung vorzubereiten, solltest du das Verkaufsprospekt des Hauses (salgsoppgave) genau gelesen und verstanden haben. Was im Verkaufsprospekt steht, ist vom norwegischen Immobiliengesetzt vorgegeben – es muss u. a. Auskunft geben über Eigentumsverhältnisse, eingetragene Verbindlichkeiten, Grundstücksflächen, Alter und Bauweise, etwaige Mietzugang durch Dritte und vieles mehr.

Bieten

Du hast dein Traumhaus gefunden? Dann ist der nächste Schritt das Bieterverfahren. Alle Kaufinteressent:innen geben in dieser Phase ein schriftliches Kaufangebot ab. Beachte, dass dein Gebot bis zum Ablauf der Gebotsfrist bindend ist und rechtlich gleichgestellt mit einem vorläufigen Kaufvertrag ist. Es ist also nicht unbedingt eine gute Idee gleichzeitig auf mehrere Häuser zu bieten, wenn du nicht beabsichtigst auch mehrere zu kaufen. Der gesamte Hauskauf in Norwegen ist sehr digital und transparent. Der/die Makler:in informiert alle Kaufinteressent:innen sobald sie überboten wurden. Dadurch ist es jederzeit möglich, das eigene Gebot zu erhöhen. Beachte, dass deine Gebote immer bindend sind. Beim Kauf eines Hauses in Norwegen gibt es kein Widerrufsrecht. Du solltest dir also sehr sicher sein!

Kaufvertrag

Du hast das Bieterverfahren gewonnen? Herzlichen Glückwunsch! Nun steht etwas Papierkram an. Du wirst vom/von der Makler:in gemeinsam mit den Verkäufer:innen zu einem Vertragsgespräch eingeladen. Das Treffen findet in der Regel sehr zeitnah statt. Beide Parteien erhalten im Voraus Kopien der zu prüfenden Vertragsunterlagen. Es lohnt sich diese von einer fachkundigen Person mit juristischer Ausbildung prüfen zu lassen. Im Termin selbst werden vor allem rechtliche und finanzielle Aspekte besprochen sowie ein Termin für die Übergabe des Hauses vereinbart.

In der Vergangenheit hat sich zur Absicherung von juristischen Inhalten die Beteiligung eines Anwaltes bei Vertragsunterzeichnung bewährt. Der / Die Makler:in kümmert sich um den Grundbucheintrag, der dem / der Kaufenden als amtlich beglaubigtes Dokument zugestellt wird. Bei Vertragsabschluss wird eine Anzahlung in Höhe von 10 Prozent der Gesamtsumme fällig, sodass du beim Einzug in die Wohnimmobilie nur noch die Restsumme überweisen musst.

Übergabe

Endlich! Nur noch ein Schritt bis zu deinem eigenen Haus in Norwegen. Beim Übergabetermin triffst du dich mit den ehemaligen Eigentümmer:innen, besichtigst gemeinsam noch einmal das Haus und füllst ein digitales Übernahmeprotokoll aus. Das Haus muss wie im Vertrag vereinbart übergeben werden. Sollte es an diesem Punkt Ungereimtheiten geben, ist es sehr wichtig diese im Protokoll zu vermerken und festzulegen, wie diese noch erfüllt werden können bzw. was passiert wenn diese nicht mehr erfüllt werden. Lass dich in alle technischen Installationen einführen und lies den Stromzähler ab. Noch einmal Händeschütteln und du hast es geschafft! Vergiss nicht den Kauf der Immobilie im Grundbuch registrieren zu lassen.

Nach dem Hauskauf in Norwegen

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Übergabe erledigt? Toll, denn jetzt bist du Hausbesitzer:in in Norwegen. Doch bevor du dich nun entspannt zurücklehnen kannst, solltest du dir über die regelmäßig anfallenden Kosten für dein Haus in Norwegen bewusst werden.

• in einigen Gemeinden musst du damit rechnen, eine Grundsteuer (eiendomsskatt) zu zahlen. Dazu wird zunächst der Wert deines Hauses bestimmt. Dieser beträgt oft zwischen 20 und 50% des Marktwertes. Die Grundsteuer beträgt dann zwischen 0,2% und 0,7%.
• Außerdem gibt es in Norwegen eine Vermögenssteuer, die auf staatlicher Ebene und auf Gemeindeebene erhoben wird. Sie wird ab einem Vermögen von 1,7 Millionen NOK, in das auch dein Haus miteinbezogen wird, fällig. Damit beträgt sie auf staatlicher Ebene 0,15% und auf Gemeindeebene 0,7% des Vermögens.
• allgemeine Kosten, die bei jedem Haus anfallen: Strom, Gas, Wasser, Reparaturen, …

Bürokratische Hinweise nach dem Hauskauf

Obwohl Norwegen kein Mitglied der Europäischen Union ist, sind die bürokratischen Hindernisse der Einwanderung für EU-Bürger gering. Die Einreise erfolgt mit gültigem Personalausweis oder Reisepass und innerhalb von drei Monaten muss bei der örtlichen Polizeidienststelle eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden. Bei der Antragstellung ist entweder ein gültiger Arbeitsvertrag oder der Nachweis über ausreichende Vermögenswerte zu erbringen.

In Norwegen besitzt jeder Einwohner eine Personennummer, die mit dem Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung bei der jeweiligen Orts- oder Stadtverwaltung beantragt wird. Die Personennummer ist in zahlreichen Bereichen des täglichen Lebens notwendig und ist zum Beispiel die Voraussetzung für die Eröffnung eines Bankkontos, Abschluss einer Versicherung oder Anmeldung von Pkws. Im beruflichen und privaten Alltag sind Kenntnisse der norwegischen Sprache unabdingbar. Vor einer Übersiedlung solltest du dir daher die Grundkenntnisse der Landessprache aneignen.