Mit dem Traum von einer eigenen Immobilie bist du nicht alleine. Der Kauf von einem Haus, Ferienhaus oder einer Wohnung gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger, dabei alle relevanten Informationen an der Hand zu haben. Auf dieser Seite erhältst du einen Überblick über die wichtigsten Eigenheiten, die der norwegische Immobilienmarkt für dich bereithält.

Inhaltsübersicht

1. Vor dem Kauf einer Immobilie in Norwegen

Besitz und Kauf von Immobilien in Norwegen

Als Ausländer:in eine Immobilie in Norwegen kaufen

2. Der Kauf einer Immobilie in Norwegen

Zahlungsfähigkeit

Welche Kosten entstehen beim Hauskauf in Norwegen?

Immobilien besichtigen & darauf bieten

Der Kaufvertrag für deine Immobilie in Norwegen

Die Übergabe der Immobilie

3. Was passiert nach dem Hauskauf in Norwegen

Generell sind die Kaufpreise in den Metropolregionen höher als auf dem Land. Des Weiteren gibt es einen signifikanten Unterschied zwischen dem Süden des Landes und dem Norden, da im Allgemeinen die Temperaturen weiter nördlich sinken. Norwegen liegt in Skandinavien und einige Landesteile befinden sich nördlich des Polarkreises. Für Mitteleuropäer bedeutet die wochenlange Finsternis in den Wintermonaten eine große Umstellung. Die Winter sind aufgrund des warmen Golfstroms oftmals milder, können aber mit Perioden von ergiebigen Schneefällen und Frösten streng ausfallen. Wer einen großen Freundeskreis schätzt, sollte eine Immobilie in den Ballungszentren Oslo, Bergen, Stavanger oder anderen Großstädten finden, da die Bevölkerungsdichte in Richtung Norden konstant abnimmt.

Vor dem Kauf deiner Traumimmobilie in Norwegen

Bevor du dich auf die Suche nach der perfekten Immobilie in Norwegen machst, solltest du dir selbst über deine Wünsche klar werden. Möchtest du ein Haus, eine Wohnung, ein Ferienhaus oder vielleicht doch einen alten Bauernhof? Wie viele Zimmer soll deine Immobilie haben? Welche Infrastruktur wünschst du dir für dein neues zu Hause? Und natürlich auch: wie viel Budget steht dir für den Immobilienkauf in Norwegen zur Verfügung.

Erstelle dir am besten eine Liste mit deinen Wunschkriterien. Werde dir auch klar darüber, bei welchen Punkten dieser Liste du bereit bist, Abstriche zu machen.

Besitz und Kauf von Immobilien in Norwegen

Es ist wichtig, zwischen den folgenden Arten des Immobilienkauf in Norwegen zu unterscheiden

• Selbst genutztes Eigentum (selveierbolig)
• Mieteigentum (leiebolig) / Mietwohnung (borettslag) / Wohnungsgenossenschaftswohnung (andelsleilighet) / Wohnung in Wohnungsgesellschaft (aksjeleilighet)

Selbst genutztes Eigentum (selveierbolig)

Eine selbst genutzte Immobilie ist eine Immobilie, die du selbst besitzt. Für EWR-Bürger gilt, dass sie auf der Grundlage der Freizügigkeit, der Niederlassungsfreiheit und der Dienstleistungen in Norwegen Eigentum erwerben können. Wenn du eine Immobilie besitzt, ist in bestimmten Gemeinden eine Grundsteuer (eiendomsskatt) zu zahlen. Des Weiteren werden kommunale Gebühren für Wasser und Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfeger fällig. Nähere Informationen hierzu erhältst du von deiner Wohngemeinde.

Wohnung in einer Wohnungsgenossenschaft/Mieterwohnung bzw. Wohnung in einem Wohnungsunternehmen

In einer Genossenschaftswohnung/Mieterwohnung mietest du von einer Wohnungsbaugesellschaft, deren Miteigentümer du mit einem Anteil bist. Damit kaufst du das Recht, eine bestimmte Wohnung zu mieten (Borett) und zahlst dann Miete an die Wohnungsbaugesellschaft, die für die Instandhaltung und den täglichen Betrieb der Wohnungsbaugesellschaft verwendet wird.

Eine Wohnung in einer Wohnungsbaugesellschaft ist ähnlich wie eine Wohnungsbaugenossenschaft, aber statt eines Anteils an der Genossenschaft kaufst du einen finanziellen Anteil mit dem Recht, eine bestimmte Wohnung zu mieten. Du wirst Miteigentümer (aksjonær) der Wohnungsgesellschaft und hast zusammen mit anderen Anteilseignern Mitspracherechte.

Es handelt sich bei dieser Variante also nicht ganz um einen klassischen Immobilienkauf wie du es vielleicht kennt. Diese Art des Wohnens als Miteigentümer:in ist in Norwegen allerdings weit verbreitet und daher wichtig zu kennen.

Als Ausländer:in eine Immobilie in Norwegen kaufen

Bei den Gebotsrunden um eine norwegische Immobilie sind im Ausland lebende Personen genauso wie in Norwegen lebenden Ausländer den norwegischen Kaufinteressent:innen gleichgestellt. Es ist also ganz egal ob du aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommst: Auf dem norwegischen Immobilienmarkt bist du mit den Einheimischen gleichgestellt.

Zu beachten ist jedoch, dass es in Norwegen Immobilien und Grundstücke mit einem sogenannten Bewirtschaftungs- und Wohnpflicht (drivenplikt bzw. boplikt) gibt. Häuser bzw. Grundstücke, die dieser Pflicht unterliegen, müssen ganzjährig bewohnt werden und eignen sich somit nicht als Ferienhaus. Grundstücke können auch mit einer Art Erstgeburtsrecht (odelsrett) verbunden sein. Das bedeutet, dass du das Recht auf das Grundstück an einen Erbbauberechtigten verlieren könntest.

Neben der Wohnpflicht kann das Vorkaufsrecht (forkjøpsrett) im schlimmsten Fall zu einer bösen Überraschung beim Immobilienkauf in Norwegen werden. Mitglieder einer Wohnungsbaugesellschaft haben ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien, die der Wohnungsbaugesellschaft angeschlossen sind. Konkret bedeutet das, dass Mitglieder: einer Wohnungsbaugesellschaft die Möglichkeit haben eine Immobilie (in der Regel geht es hier vor allem um Eigentumswohnungen) zum gleichen Preis wie das abgegebene Höchstgebot zu kaufen, ohne dass sie an der Bieterrunde teilnehmen müssen. Um dir viel Frust zu ersparen, achte bei deiner Recherche darauf, dass dein Wunschobjekt keinem Vorkaufsrecht unterliegt.

In Norwegen bestehen also keine Beschränkungen, die ausländischen Interessenten den Erwerb von Immobilien erschweren. Jede:r im Land lebende Ausländer:in ohne festen Wohnsitz in Norwegen kann Eigentumswohnungen bzw. Wohnhäuser kaufen. Ein seriöser Hauskauf wird über einen Immobilienmakler abgewickelt, da er über alle staatlichen Zulassungen verfügt, die zum Immobilienverkauf ohne notarielle Unterstützung berechtigt. Den Eintrag ins norwegische Zentralregister übernimmt der/die Makler:in für dich nach dem Verkauf der Immobilie.

Der Kauf einer Immobilie in Norwegen

Im Großen und Ganzen funktioniert der Kauf einer Immobilie in Norwegen sehr ähnlich zu dem in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Zahlungsfähigkeit

Das Thema Geld ist beim Immobilienkauf extrem wichtig. Schließlich soll dir deine Immobilie Freude machen und sich um besten Fall auf lange Zeit auch rechnen. Niemand möchte nach kurzer Zeit merken, dass der Immobilienkauf über den eigenen Verhältnissen lag und man gezwungen ist wieder zu verkaufen. Deswegen stelle dir vor der Suche nach deiner Immobilie die folgenden Fragen und beantworte sie ehrlich:

• Wie hoch ist dein Einkommen?
• Wie hoch sind deine monatlichen Fixkosten?
• Hast du Schulden, die du noch zurückzahlen musst (z.B. Studienkredit?)
• Wie wird sich deine finanzielle Situation perspektivisch verändern (z.B. durch Kinder, pflegebedürftige Eltern)?
• Wie viel Eigenkapital besitzt du?
• Falls du einen Kredit aufnehmen musst, um die Immobilie zu finanzieren: Kannst du dir diesen auch weiterhin leisten, wenn die Zinsen steigen?

In Norwegen ist es gängig, dass Banken nicht mehr als das Fünffache deines Jahreseinkommens (brutto) in Form eines Kredites verleihen. Je nach Eigenkapitalquote und angedachter Immobilie (Haus für ständigen Wohnsitz oder Sommerhaus) variiert diese Zahl natürlich.

Doch jetzt wird es tricky: Um in Norwegen einen Kredit zu bekommen benötigst du ein norwegisches Konto. Die Voraussetzung dafür ist, dass du der Bank eine Meldebescheinigung für deine Wohnanschrift vorlegen kannst. Zusätzlich dazu benötigst du eine norwegische Identitätsnummer (bei Aufenthalten von mehr als 6 Monaten) oder D-Nummer (bei Aufenthalten zwischen 90 Tagen und 6 Monaten). Eine D-Nummer kann unter anderem von norwegischen Banken, Finanzinstitutionen, Versicherungsgesellschaften und Markler:innen beantragt werden. Auch wenn du weniger als 90 Tage pro Jahr in z.B. deinem Ferienhaus verbringen möchtest, benötigst du deine D-Nummer.

Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung ist natürlich über einen Kredit in deinem Heimatland. Achte hier jedoch unbedingt auf die Gebühren, die bei einer so hohen Auslandsüberweisung anfallen können.

Bevor du mit Besichtigungen beginnst, solltest du die Frage der Finanzierung deiner Wunsch-Immobilie auf jeden Fall geklärt haben.

Welche Kosten entstehen beim Hauskauf in Norwegen

Möchtest du in Norwegen ein Haus kaufen, fallen neben dem Kaufpreis keine Maklergebühren an, da diese üblicherweise vom Verkäufer getragen werden. Nimmst du ein Darlehen aus Deutschland auf, fallen außerdem Wechselgebühren an. Die Gebühr für den Grundbucheintrag (Tinglysingsgebyr) wird zweimal fällig, da sowohl die Grundschuld als auch der neue Besitzer eingetragen werden müssen. Mit folgenden Nebenkosten musst du rechnen:

• 2,5 % Grunderwerbsteuer (Dokumentavgift) für den Käufer
• Grundbucheintrag inkl. Grundpfand
• eventuell 0,2 bis 0,7 % jährlich Grundsteuer, je nach Gemeinde
• eventuell Vermögenssteuer ab 1,5 Mio. NOK Gesamtwert der Immobilie

Besichtigen und bieten

Recherche und Besichtigung der Immobilie

Thema Geld erledigt? Check! Jetzt kann es endlich los gehen mit Besichtigungen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Haus zum Kauf in Norwegen zu finden:

• Internet: Im Internet gibt es Anzeigen für alle Arten von Immobilien, die zum Verkauf oder zur Miete angeboten werden. Du kannst ebenfalls Anzeigen in Zeitungen finden, aber die sind in der Regel die gleichen wie die, die du online findest. Finn.no ist der wichtigste Kanal für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Norwegen. Mietobjekte findest du auf Finn.no oder Hybel.no. Hier kannst du in diversen Kleinanzeigen nach Mietobjekten suchen.
• Immobilienmakler:in: Du kannst dich an einen Immobilienmakler (eiendomsmegler) oder einen Rechtsanwalt wenden, der als Makler für Wohnungen tätig ist. Diese vermitteln Kaufimmobilien und in den Großstädten gibt es spezielle Agenturen für Mietobjekte aller Art.

Die beliebtesten Online-Portale für den Hauskauf in Norwegen:
www.finn.no
www.hem.no
www.sormegleren.no
www.eiendomsmegler1.no

Hier findest du eine große Auswahl an Immobilien aus den verschiedenen Kategorien. Selbstverständlich kannst du dein Glück auch auf deutschsprachigen Portalen versuchen – hier ist die Auswahl in der Regel aber sehr gering.

Tipp: Wenn nichts so klappt, wie es klappen soll

• Kommunale Wohnungen: Die Anmietung einer kommunalen Wohnung zu beantragen ist möglich, wenn du selbst oder mithilfe anderer öffentlicher Stellen kein Haus oder keine Wohnung finden kannst oder wenn du aufgrund deines Alters oder einer Behinderung eine speziell angepasste Wohnung benötigst. Wende dich an die Gemeinde, in der du wohnen möchtest und es wird dir sicherlich geholfen.
• Studierende: Student:innen können sich an die Studentenorganisation (studentsamskipnaden) ihres Studienortes wenden, um eine Studentenwohnung zu beantragen.

Sobald du deine Auswahl auf ein paar wunderschöne Immobilien eingeschränkt hast, stehen die Besichtigungen an. Die Termine dazu findest du direkt in dem entsprechenden Inserat. Beachte ggf. Hinweise, ob eine Anmeldung zur Besichtigung notwendig ist. Je nach Nachfrage nach der Immobilie erfolgt die Besichtigung alleine oder in Gruppen. Um dich optimal auf die Besichtigung vorzubereiten, solltest du das Verkaufsprospekt der Immobilie (salgsoppgave) genau gelesen und verstanden haben. Was im Verkaufsprospekt steht ist vom norwegischen Immobiliengesetzt vorgegeben – es muss u. a. Auskunft geben über Eigentumsverhältnisse, eingetragene Verbindlichkeiten, Grundstücksflächen, Alter und Bauweise, etwaigen Mietzugang durch Dritte und vieles mehr.

Das Bieterverfahren

Die Immobilie hat dich überzeugt? Dann ist der nächste Schritt das Bieterverfahren. Alle Kaufinteressent:innen geben in dieser Phase ein schriftliches Kaufangebot ab. Beachte, dass dein Gebot bis zum Ablauf der Gebotsfrist bindend ist und rechtlich gleichgestellt mit einem vorläufigen Kaufvertrag ist. Es ist also nicht unbedingt eine gute Idee gleichzeitig auf mehrere Immobilien zu bieten, wenn du nicht beabsichtigst auch mehrere zu kaufen. Der gesamte Immobilienkauf in Norwegen ist sehr digital und transparent. Der/die Makler:in informiert alle Kaufinteressent:innen sobald sie überboten wurden. Dadurch ist es jederzeit möglich, das eigene Gebot zu erhöhen. Beachte, dass deine Gebote immer bindend sind. Beim Kauf von Immobilien in Norwegen gibt es kein Widerrufsrecht. Du solltest dir also sehr sicher sein!

Der Kaufvertrag für deine Immobilie in Norwegen

Du hast das Bieterverfahren gewonnen? Herzlichen Glückwunsch! Nun steht etwas Papierkram an. Du wirst von dem/der Makler:in gemeinsam mit den Verkäufer:innen zu einem Vertragsgespräch eingeladen. Das Treffen findet in der Regel sehr zeitnah statt. Beide Parteien erhalten im Voraus Kopien der zu prüfenden Vertragsunterlagen. Es empfiehlt sich, diese von einer fachkundigen Person mit juristischer Ausbildung prüfen zu lassen. Im Termin selbst werden vor allem rechtliche und finanzielle Aspekte besprochen sowie ein Termin für die Übergabe der Immobilie vereinbart.

In der Vergangenheit hat sich zur Absicherung von juristischen Inhalten die Beteiligung eines Anwaltes bei Vertragsunterzeichnung bewährt. Der Makler kümmert sich um den Grundbucheintrag, der dem Käufer als amtlich beglaubigtes Dokument zugestellt wird. Bei Vertragsabschluss wird eine Anzahlung in Höhe von 10 Prozent der Gesamtsumme fällig, sodass du beim Einzug in die Wohnimmobilie nur noch die Restsumme überweisen musst.

Die Übergabe

Endlich! Nur noch ein Schritt bis zu deiner Immobilie. Beim Übergabetermin triffst du dich mit den ehemaligen Eigentümmer:innen, besichtigst gemeinsam noch einmal die Immobilie und füllst ein digitales Übernahmeprotokoll aus. Die Immobilie muss wie im Vertrag vereinbart übergeben werden. Sollte es an diesem Punkt Ungereimtheiten geben ist es sehr wichtig diese im Protokoll zu vermerken und festzulegen, wie diese noch erfüllt werden können bzw. was passiert, wenn diese nicht mehr erfüllt werden. Lass dich in alle technischen Installationen einführen und lies den Stromzähler ab. Noch einmal Händeschütteln und du hast es geschafft! Vergiss nicht den Kauf der Immobilie im Grundbuch registrieren zu lassen.

Was passiert nach dem Hauskauf in Norwegen?

Obwohl Norwegen kein Mitglied der Europäischen Union ist, sind die bürokratischen Hindernisse der Einwanderung für EU-Bürger gering. Die Einreise erfolgt mit gültigem Personalausweis oder Reisepass und innerhalb von drei Monaten muss bei der örtlichen Polizeidienststelle eine Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden. Bei der Antragstellung ist entweder ein gültiger Arbeitsvertrag oder der Nachweis über ausreichende Vermögenswerte zu erbringen. In Norwegen besitzt jeder Einwohner eine Personennummer, die mit dem Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung bei der jeweiligen Orts- oder Stadtverwaltung beantragt wird. Die Personennummer ist in zahlreichen Bereichen des täglichen Lebens notwendig und ist zum Beispiel die Voraussetzung für die Eröffnung eines Bankkontos, Abschluss einer Versicherung oder Anmeldung von Pkws. Im beruflichen und privaten Alltag sind Kenntnisse der norwegischen Sprache unabdingbar. Vor einer Übersiedlung solltest du dir daher die Grundkenntnisse der Landessprache aneignen.