Ferienhaus auf Dünen in Dänemark

Ferienhauskauf in Dänemark

Dänemark steht bei vielen Urlauber:innen jedes Jahr aufs Neue auf dem Plan – besonders bei Reisenden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz erfreut sich Dänemark an steigender Beliebtheit. So zählten die deutschen Tourist:innen 2021 mit rund 10 Millionen Übernachtungen im Jahr zur größten Gruppe ausländischer Urlauber:innen. 

Kein Wunder, denn das Land lockt mit vielen Vorteilen: abwechslungsreiche und wunderschöne Natur, die Küste und das Meer, die warmen Temperaturen im Sommer, die Nähe zu Deutschland, Österreich und der Schweiz und noch so viel mehr. Wer schon einmal da war, träumt sich nicht selten nach dem Urlaub zurück an diesen Ort. Doch nicht immer besteht dann die Möglichkeit oder der Wille zum Auswandern. Wenn du trotzdem mehr Zeit in Dänemark verbringen möchtest, ist der Kauf einer Ferienimmobilie eine tolle Möglichkeit. Neben der freien Verfügbarkeit in deinen Urlaubszeiten bietet dieser noch viel mehr Vorzüge. Was du wissen musst und wie der Kauf eines Ferienhauses in Dänemark abläuft, erfährst du hier!

Inhaltsübersicht

  1. Vor dem Ferienhauskauf in Dänemark

Ab wann spricht man von einem Ferienhaus?

Wer ein Ferienhaus in Dänemark kaufen kann

Kriterien für einen besonders starken Bezug

  1. Der Kauf des Ferienhauses

Finanzierung des Ferienhauses

Die Auswahl des richtigen Ferienhauses

  1. Nach dem Kauf des Ferienhauses in Dänemark

Kosten

Die Nutzung des Ferienhauses

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Vor dem Ferienhauskauf in Dänemark

Ab wann spricht man von einem Ferienhaus?

In Dänemark spricht man selten von einem Ferienhaus, sondern vielmehr von einem Sommerhaus. Dieses steht in einem Gebiet, welches den Status “Ferienhaus-/Sommerhausgebiet” trägt. Beachte, dass dein Sommerhaus zwar als Zweitwohnsitz zählt, die ganzjährige Nutzung jedoch nicht erlaubt ist. Solltest du also auf der Suche nach einem dauerhaften Wohnsitz sein, dann ist vielleicht eher der Kauf einer Immobilie in Dänemark etwas für dich. 

Zwei Ferienhäuser mit dem Meer im Hintergrund
Ferienhausgebiet mit einer Straße

Ein Ferienhaus in Dänemark macht dich vollkommen unabhängig in deiner Urlaubsplanung und spontane Besuche, auch mal übers Wochenende, jederzeit möglich. Für dein Sommerhaus gelten die folgenden Regeln:

  • Im Sommer darfst du dich so lange wie du willst in deinem Häuschen aufhalten.
  • Während der Wintermonate (1.Oktober bis 31.März) darfst du allerdings maximal 3 Wochen am Stück in deinem Ferienhaus verbringen.
  • Ausnahme: Renter:innen dürfen nach einjährigem Besitz der Ferienimmobilie uneingeschränkt darin wohnen.

Beachte: auch wenn du dein Sommerhaus nicht ganzjährig bewohnen darfst, ist die private Vermietung in der restlichen Zeit nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich.

Wer ein Ferienhaus in Dänemark kaufen kann

Die Festlegung, wer in Dänemark ein Sommerhaus kaufen darf, besteht unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Es ist also unwichtig, ob du EU- oder Nicht-EU-Bürger:in bist. Trotzdem gibt es einige Bedingungen, die erfüllt werden müssen. Besitzt du einen Wohnsitz im Sinne des Erwerbsgesetzes in Dänemark oder lebst seit mindestens 5 Jahren in Dänemark (Erklärungen dazu findest du auf unserer Seite zum Immobilienkauf in Dänemark), kannst du ohne Probleme eine Ferienimmobilie erwerben. Wenn du diese Kriterien aber nicht erfüllst, benötigst du die Genehmigung der dänischen Zivilbehörde. Für diese Genehmigung ist ein besonders starker Bezug zu Dänemark entscheidend.

Kriterien für einen besonders starken Bezug zu Dänemark

Ob eine besonders starke, persönliche Verbindung zu Dänemark vorliegt, wird von der Zivilbehörde nach den folgenden Kriterien geprüft:

Viele Urlaube in Dänemark.

Einer der wichtigsten Faktoren ist, ob du deine Urlaube über einen langen Zeitraum immer in Dänemark verbracht hast. Wenn du zum Beispiel die letzten 20-30 Jahre jedes Jahr nach Dänemark gefahren bist, um dort Urlaub zu machen, sollte der Nachweis einer starken Verbindung kein Problem sein.

Familiäre Verbindungen in Dänemark.

Gleichzeitig kann aber auch über familiäre Verbindungen ein starker Bezug nachgewiesen werden. Wohnen zum Beispiel deine Großeltern in Dänemark? Möchtest du eine dänische Person heiraten?

Sprachliche und kulturelle Verbindungen zu Dänemark.

Solltest du die beiden links stehenden Kriterien nicht erfüllen können, bleibt dir immer noch die Möglichkeit, eine starke Verbindung zu Dänemark über sprachliche und kulturelle Verbindungen nachzuweisen. Dazu solltest du natürlich fließend dänisch sprechen.

Beachte, dass die Genehmigung zum Kauf einer Ferienimmobilie in Dänemark nach Ausstellung für drei Jahre gültig ist. Der Antrag kann außerdem nur für eine bestimmte Ferienimmobilie gestellt werden und gilt nicht generell für den Kauf. Du solltest also schon vor der Antragstellung wissen, welches Sommerhaus du kaufen möchtest. 

Die Antragsformulare findest du auf der Webseite des dänischen Justizministeriums.

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Der Kauf des Ferienhauses

Der Kauf einer Ferienimmobilie läuft ähnlich zu dem einer vollwertigen Immobilie ab. Auch bei diesem Kauf solltest du dich früh genug um eine/n Anwält:in kümmern, da viele rechtliche Dokumente während des Kaufs geprüft werden müssen und Makler:innen in erster Linie die Interessen der Verkäufer:innen vertreten. In diesem Dokument der deutschen Botschaft in Dänemark findest du eine Liste von deutschsprachigen Anwält:innen und Kanzleien in Dänemark.

Finanzierung des Ferienhauses

Den Kauf des Ferienhauses kannst du dir über einen Kredit in Dänemark oder auch in Deutschland finanzieren. Da es bei der Kreditaufnahme nicht wichtig ist, ob es sich um eine Ferienimmobilie oder eine andere Immobilie handelt, kannst du auf unserer Seite zum Immobilienkauf in Dänemark nachlesen, was du beachten solltest.

Die Auswahl des richtigen Ferienhauses

Du hast dich entschlossen, ein Sommerhaus in Dänemark zu kaufen. Das ist toll, denn jetzt geht es auf die Suche nach der passenden Immobilie. Bei über 200.000 Ferienhäusern in Dänemark wird die Auswahl nicht leicht sein. Am besten ist es, wenn du dir vor deiner Suche eine Checkliste mit den für dich wichtigsten Anforderungen für dein Ferienhaus und deine Bedürfnisse erstellst:

  • wie viel kannst oder möchtest du für dein Ferienhaus ausgeben?
  • wo soll dein Ferienhaus stehen? Falls du noch nie dort warst, empfehlen wir ein- oder mehrmals die Gegend deiner Wahl zu besuchen. Bei einem Besuch merkst du erst richtig, ob du dort auch länger Zeit verbringen möchtest.
  • wie und wofür möchtest du dein Ferienhaus nutzen?
  • wie oft wirst du in deinem Ferienhaus sein?
  • in welchem Zustand soll das Ferienhaus sein?
  • wie soll die Umgebung rund um das Ferienhaus aussehen?

Die allermeisten Ferienhäuser in Dänemark werden über Makler:innen verkauft. Aber auch Websites wie boligsiden.dk oder boliga.dk sind ein guter Ausgangspunkt für deine Suche. Du solltest außerdem wissen, dass Dänemark in drei Zonen eingeteilt wird. Eine dieser Zonen sind die Sommerhausgebiete (sommerhusområde), welche meistens an der Küste liegen. Du kannst also gezielt in diesen Gebieten nach deinem Sommerhaus suchen.

Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du noch einmal alle Angaben, die du auf der Verkaufsseite oder über den/die Makler:in über dein Ferienhaus bekommen hast, genau prüfen. Danach sollten auch alle rechtlichen Unterlagen genau gelesen und einer Prüfung unterzogen werden. Wenn du über diese Schritte ausführlicher nachlesen möchtest, besuche unsere Seite zum Immobilienkauf in Dänemark. Das Vorgehen ist hier das gleiche.

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Nach dem Kauf des Ferienhauses in Dänemark

Der Kauf ist abgeschlossen und du bist jetzt Besitzer:in eines dänischen Sommerhäuschens? Super! Allerdings solltest du dich noch nicht sofort auf die Terrasse deines Sommerhauses legen und gemütlich ein Buch lesen. Denn wichtig ist auch, was nach dem Kauf auf dich zukommt!

Kosten

Auch nach dem Kauf fallen Kosten an, die du vorher einplanen solltest. 

Individuelle Nebenkosten

  • Renovierungen: je nach Alter und Zustand des Ferienhauses solltest du entsprechende Kosten einplanen.
  • Versicherung: möglich in Deutschland (nach deutschem Recht) oder Dänemark, zum Beispiel bei „Tryg“
  • Strom
  • Wasser
  • Gas
  • Heizung

Steuerliche Abgaben

  • Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat) wird an den dänischen Staat bezahlt und bemisst sich am Wert der Ferienimmobilie.
  • Grund- oder Vermögensteuer (ejendomsskat oder grundskyld) werden an die Gemeinde bezahlt, in der sich die Immobilie befindet. Sie bemisst sich am Bodenwert.

Die Nutzung des Ferienhauses

Wie bei den Kriterien für ein Ferienhaus bereits beschrieben, dürfen Ferienhäuser, bis auf wenige Ausnahmen beispielsweise für Ruheständler:innen, nicht ganzjährig bewohnt werden. Auch die Vermietung kann nur mit einer Genehmigung erfolgen. Diese Genehmigung kann bei der zuständigen Verwaltung der Gemeinde beantragt werden. Beachte, dass du dabei auch Steuern zahlen musst. Die genauen Zahlen zur Besteuerung der Mieteinkünfte deines Ferienhauses findest du auf der Website der dänischen Steuerbehörde.

Auf den Punkt gebracht.

  • Ein Ferienhaus in Dänemark passt dann zu dir, wenn du dir nicht vorstellen kannst, dauerhaft in Dänemark zu leben. Im Sommer darfst du dein Sommerhaus uneingeschränkt nutzen. Im Winter allerdings nur maximal 3 Wochen am Stück darin wohnen.
  • Um die Genehmigung für den Kauf eines Ferienhauses in Dänemark zu bekommen, ohne dass du seit 5 Jahren in Dänemark lebst oder einen Wohnsitz dort hast, musst du die Kriterien für einen besonders starken Bezug zum Land erfüllen.
  • Bei der Auswahl des richtigen Ferienhauses können dir Makler:innen vor Ort oder Immobilienportale helfen.
  • Auch nach dem Kauf solltest du die Kosten nicht aus dem Blick verlieren. Informiere dich frühzeitig, welche Nebenkosten und steuerlichen Abgaben auf dich zukommen.

Dann heißt es jetzt: auf in das Land der entspannten Menschen und mach dich auf die Suche nach deinem kleinen Sommerhäuschen.

Quellen