Du möchtest nach Dänemark auswandern, hast aber keine Immobilie gefunden, die deinen Bedürfnissen und Vorstellungen entspricht? Oder du möchtest direkt von Anfang an wichtige Entscheidungen treffen können und deine Immobilie nach deinen Wünschen gestalten? Dafür benötigst du erst einmal ein Grundstück in deinem Wunschland Dänemark. Grundsätzlich gilt ein Grundstück als Immobilie, das wie Ferienhäuser oder Wohnungen unter das Liegenschaftsgesetz fällt. Grundstücke können aber auch für andere Zwecke erworben werden, zum Beispiel als Kapitalanlage. Wenn du erfahren möchtest, wie du Immobilien in Dänemark kaufst, dann besuche unsere Seite zum Immobilienkauf in Dänemark. Für den Kauf eines Baugrundstücks in Dänemark gelten spezifische Regelungen. Du bist hier genau richtig, wenn du dich für den Kauf eines kleinen Fleckchen Dänemarks interessierst!

Inhaltsübersicht

1. Was du vor dem Kauf beachten solltest

Arten von Baugrundstücken in Dänemark

Welche rechtlichen Regelungen du beachten solltest

Bodenbedingungen prüfen

Einmalige Kosten

Checkliste für dein Grundstück in Dänemark

Wo du dein Baugrundstück findest

2. Der Kaufprozess

Finanzierung

Wie der Kauf eines Baugrundstücks in Dänemark abläuft

3. Nach dem Kauf

Laufende Kosten

Verpflichtungen

Mit diesen 6 Schritten kann bei deinem Grundstückskauf nichts schiefgehen!

Vor dem Kauf solltest du dir auf jeden Fall schon überlegen, welche Regelungen dich und deinen Grundstückskauf betreffen, welche Bedürfnisse und Ansprüche du an dein Grundstück hast und wo du dich auf die Suche begeben willst. Die letzten drei Schritte folgen mit und nach dem Kauf deines Grundstücks.

Was du vor dem Kauf beachten solltest

Arten von Baugrundstücken in Dänemark

Eine Frage, die du dir vielleicht direkt zu Beginn stellt, ist welche Arten von Baugrundstücken es gibt. Grundsätzlich kannst du in Dänemark zwischen diesen drei Arten von Baugrundstücken wählen:

• Als Helårsgrunde werden Ganzjahresgrundstücke bezeichnet, auf denen du nach dem Hausbau das ganze Jahr über wohnen kannst. Sie können in der städtischen (Byzone) oder ländlichen Zone (Landzone) liegen.

• Grunde i landzone sind als Bauland ausgewiesene Grundstücke. Meist befinden sie sich in ländlichen Gebieten.

• Als Fritidsgrund werden Grundstücke für Erholungszwecke bezeichnet. Auf ihnen gelten dieselben Einschränkungen zur Bewohnung wie auf Sommerhausgrundstücken. Sie unterscheiden sich nur in ihrer Lage, da sie auch in städtischen und ländlichen Zonen liegen können.

• Ein Sommerhusgrunde ist ein Sommerhausgrundstück. Auf diesen Grundstücken gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Bewohnung. (siehe:  Ferienhaus kaufen in Dänemark). Sie liegen in den allermeisten Fällen in Ferienhausgebieten (Sommerhusområde).

Wenn du herausfinden möchtest, unter welche Kategorie ein Grundstück fällt, kannst du auf der Website des dänischen Gebäude- und Wohnungsregister der dänischen Wirtschaftsbehörde nachschauen.

Welche rechtlichen Regelungen du beachten solltest

Wie beim Kauf aller Immobilien in Dänemark, ist es auch beim Kauf eines Baugrundstücks ratsam, sich juristische Hilfe zu holen. Eine Liste deutsch-sprachiger Jurist:innen in Dänemark findest du auf unserer Seite mit allgemeinen Informationen rund um Dänemark. Beim Kauf eines Baugrundstücks gibt es noch weitere Vorschriften und Dokumente, die geprüft werden müssen. 

Zunächst musst du prüfen, ob die folgenden Pläne und Gesetze Einfluss auf deine Pläne haben könnten:

• örtliche Bebauungspläne
• Verpflichtungen und Dienstbarkeiten
• Denkmalschutzgesetz
• Natur- und Umweltschutz

Gehe all diese Regelungen und Gesetze Schritt für Schritt und spezifisch für dein Grundstück durch und notiere dir am Besten, was du beachten musst. So kommt es zu keinen Überraschungen!

Örtliche Bebauungspläne (Lokalplaner)

Diese könnten dir beispielsweise vorschreiben, welche Farbe und Form dein Dach haben muss oder, dass an den Grundstücksgrenzen bestimmte Hecken gepflanzt werden müssen. Sie geben dir außerdem Auskunft über folgende Fragen:

• Darf auf dem Grundstück gebaut werden?
• Gibt es Vorschriften hinsichtlich der Nutzung der gebauten Gebäude oder der Fläche?
• Wie viel Fläche darf bebaut werden?
• Welche Höhe dürfen oder müssen die Gebäude haben?
• Wie und wo dürfen Gebäude gebaut werden? (Prozentsatz der Gebäude im Verhältnis zur freien Fläche)
• Welcher Abstand muss zur Grundstücksgrenze und zur Straße bleiben?
• Gibt es Vorschriften hinsichtlich der Baumaterialien?

Bei Abweichungen können Ausnahmegenehmigungen notwendig sein.

Verpflichtungen und Dienstbarkeiten (Servitutter)

Diese regeln die Rechte der Eigentümer:innen und schränken sie manchmal ein. Sie können teilweise den Bebauungsplänen ähneln, müssen aber trotzdem separat betrachtet und eingehalten werden. Du kannst sie entweder im Grundbuch oder auf der Website des digitalen Grundbuchamtes einsehen.

Denkmalschutzgesetz (Fredningsloven)

Dies betrifft alle alten und schützenswerten Gebäude auf deinem Grundstück. Wenn du ein Grundstück kaufst, auf dem noch alte Gebäude vorhanden sind, kann nach dem Denkmalschutzgesetz die Pflicht bestehen, diese zu erhalten oder verboten werden, diese abzureißen. Daran solltest du denken, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest.

Natur- und Umweltschutz (Naturbeskyttelse)

In seltenen Fällen kann auch der Natur- und Umweltschutz wichtig werden. Besonders oft greift er, wenn sich dein Grundstück in der Nähe eines Strandes, Waldes oder historischen Denkmals  befindet. Auch hierbei kann es zu Einschränkungen beim Bau kommen. 

Du solltest dich also vor dem Kauf eines Baugrundstücks darüber informieren, ob und wie auf dem Grundstück gebaut werden darf und soll. Damit vermeidest du Überraschungen nach dem Kauf.

Bodenbedingungen prüfen

Die Analyse und Prüfung der Bodenbedingungen kann eine der wichtigsten Investitionen vor dem Kauf sein. Du kannst auf diese Weise Mehrkosten für ein zusätzliches Fundament verhindern. Lass die Bodenanalyse am Besten durch Expert:innen durchführen. Falls vorhanden kannst du auch bereits vorhandene Analysen bei der Gemeinde einfordern.

Einmalige Kosten

Der Kaufpreis für ein Baugrundstück in Dänemark kann ganz unterschiedlich sein, es kommt aber vor allem auf die Lage und Besonderheiten des Grundstücks an. Mehrkosten können dann auftreten, wenn wie oben erklärt zusätzliche Fundamente aufgrund des schlechten Bodens nötig sind. Deshalb ist eine Bodenuntersuchung umso wichtiger. 

Typische Kosten, die während des gesamten Kaufprozesses auftreten können, sind:

• Kosten für Immobilienmakler:innen
• Anwaltskosten
• Kosten für die Stempelung der Urkunde: 0.6% des Kaufpreises und Registrierungsgebühr 1.660 DKK
• Hypotheken werden mit 1,45 % des Nennwertes + 1.750 DKK Registrierungsgebühr abgestempelt
• Registrierungsgebühren für andere Dokumente betragen jeweils 1.750 DKK (Stand 2020)
• Bodenuntersuchung
• Garantien für Verkäufer:innen
• Anschlussgebühren

Anschlussgebühren (tilslutningsafgifter) entstehen, wenn ein Grundstück noch nicht erschlossen wurde. Dies kann viel Geld und vor allem Zeit kosten. Die Erschließung beinhaltet den Anschluss an alle wichtigen Leitungen, wie Wasser, Abwasser, aber auch Strom und Gas. Auch der Zugang zu einer Straße und Beleuchtung gehört dazu. Außerdem können nicht angeschlossene Grundstücke weitere Probleme mit sich bringen, beispielsweise mit der Müllabfuhr, Postzustellung oder Ähnlichem. Beim Kauf des Grundstücks von einer Gemeindeverwaltung werden die Anschlussgebühren meist auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Die Höhe der Gebühr kann variieren, beträgt aber meist zwischen 75.000 und 150.000 DKK.

Checkliste für dein Grundstück in Dänemark

Nachdem du nun über die wichtigsten Informationen Bescheid weißt, die du vor dem Kauf wissen solltest, geht es jetzt um deine Bedürfnisse und Ansprüche an das Grundstück.

Tipp: Wenn noch keine anderen Häuser vorhanden sind

Bei neu erschlossenen Grundstücken ist meist noch nicht erkennbar, ob die bauliche Umgebung zu dir passen würde, da noch keine anderen Gebäude vorhanden sind. Daher kann es hilfreich sein, bei der Gemeindeverwaltung nach Plänen für umliegende Häuser nachzufragen. So bekommst du einen Eindruck, wie es zukünftig aussehen wird!

Wo du dein Baugrundstück findest

Ähnlich wie bei den anderen Immobilienformen sind Makler:innen sowie Immobilienseiten wie boligsiden.dk eine gute Anlaufstelle. Grundstücke findest du nicht nur online – wenn du bereits weißt, in welcher Region du ein Baugrundstück kaufen möchtest, kann dir auch die lokale Gemeindeverwaltung weiterhelfen. Je nachdem wo du dein Grundstück kaufst, gibt es verschiedene Vorgehensweisen, die wir dir im folgenden erklären.

Der Kaufprozess

Finanzierung

Du hast die Möglichkeit, wie beim Kauf anderer Immobilien, einen Kredit bei einer Kreditgenossenschaft in Dänemark aufzunehmen. Allerdings können hierbei nur 40% des Grundstückswertes über diesen Kredit finanziert werden. Kreditgenossenschaften verfolgen im Unterschied zu klassischen Banken nicht zuerst die Gewinnmaximierung, sondern die Förderung ihrer Mitglieder. Falls der durch eine Kreditgenossenschaft aufgenommene Teil nicht ausreicht, kannst du dir den Rest von einer dänischen Bank leihen oder selbst aufbringen. Selbstverständlich kannst du auch versuchen bei deiner deutschen Hausbank einen Kredit für den Grundstückskauf zu bekommen.

Wie der Kauf eines Baugrundstücks in Dänemark abläuft

Bereits bei der Frage, wo du dein Grundstück findest, wurde erwähnt, dass es mehrere Möglichkeiten gibt, die sich in ihrer Vorgehensweise unterscheiden.

Kaufst du dein Baugrundstück von Makler:innen, so verläuft der Grundstückskauf genauso, wie der Hauskauf. Vereinfacht gesprochen läuft er so ab: nach der Einigung auf einen Preis, wird dein juristischer Beistand für die Prüfung aller Dokumente herangezogen. Nachdem dies abgeschlossen wurde, unterschreiben die beteiligten Parteien und der Kauf ist abgeschlossen. Möchtest du mehr über den Immobilienkauf über Makler:innen erfahren, dann schau auf unserer Seite zum Immobilienkauf in Dänemark vorbei.

Beim Kauf eines Grundstücks über die örtliche Gemeindeverwaltung, läuft es ein bisschen anders ab. Zunächst meldest du dich bei der Gemeindeverwaltung an, in der du das Baugrundstück erwerben möchtest. Sobald Grundstücke durch die Gemeinde erschlossen wurden, werden sie ausgeschrieben und du erfährst davon. Nachdem ein Angebotspreis für das Grundstück angegeben wurde, hast du die Möglichkeit für ein oder mehrere Grundstücke zu bieten. Beachte, dass es sich hierbei um eine anonyme Auktion handelt. Du weißt also vorher nicht, wie hoch die anderen Interessent:innen bieten werden. Zum Schluss erhält der/die Höchstbietende:r das Baugrundstück. Der Kaufvertrag wird nun unterschrieben.

Nach dem Kauf

Der Kauf ist abgeschlossen und dein Wunschgrundstück gehört dir? Toll! Jetzt fehlen noch ein paar Schritte und Infos.

Direkt nach dem Kauf erfolgt die Registrierung, die beim digitalen Registrierungssystem Dänemarks stattfindet. Die Registrierung des Eigentums kostet 0,6% des Grundstückswerts.

Laufende Kosten

Neben den Kosten, die vor und während des Kaufs eines Grundstücks anfallen, solltest du auch die laufenden und andere eventuell anfallende Kosten kennen. Das können folgende Kosten sein:

• Grundsteuer
• Instandhaltung des Grundstücks, z.B. Rasen mähen
• Darlehenskosten (Tilgung und Zinsen)
• Zinszahlungen an die Bank und Kreditgenossenschaft
• Zahlungen an den Verband der Immobilieneigentümer:innen

Verpflichtungen

Je nachdem, welche ortsüblichen Regelungen es gibt, können nach dem Kauf Verpflichtungen für dich entstehen, über die du dir vorher schon bewusst sein solltest. Am besten ist es, wenn du dir schon vor dem Kauf die relevanten Gesetze und Vorschriften der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, anschaust. 

Zum Beispiel kann eine Bauverpflichtung bestehen, die dich dazu zwingt, innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit dem Bau eines Hauses zu beginnen. Dies ist meistens der Fall, wenn du das Baugrundstück von einer Gemeinde kaufst. Die Frist beträgt dann meist 2 Jahre. Daher solltest du, falls du den Bau eines Hauses planst, schon vor dem Kauf die finanziellen Mittel sichern, damit alle Vorgänge reibungslos ablaufen können. Beim Kauf über eine:n Makler:in besteht in den meisten Fällen keine Verpflichtung zum direkten Bau.

Schon zu Beginn deiner Suche solltest du festlegen, was du mit deinem Grundstück machen möchtest. So gehst du nervigen Fristen und Stress aus dem Weg!