Hauskauf in Dänemark
Wer mildes Klima, eine einzigartige Landschaft und freundliche, offene Menschen sucht, der wird schnell auf Dänemark stoßen. Nicht nur durch seine Nähe zu Mitteleuropa zieht das skandinavische Land viele Deutsche, Österreicher:innen und Schweizer:innen an. Auch mit seiner Nähe zum Meer – egal ob Nord- oder Ostsee – besticht Dänemark. Nach vielen Reisen können sich einige Urlauber:innen durchaus vorstellen, mehr Zeit als nur den eigenen Urlaub dort zu verbringen. Warum also nicht auswandern und mit dem Kauf eines Hauses ein eigenes Paradies schaffen? Was du über den Kauf eines Hauses in Dänemark wissen solltest, erklären wir dir jetzt!
Vor dem Hauskauf in Dänemark
Bevor die Suche nach der passenden Immobilie losgehen kann, müssen einige Fragen geklärt und einige Informationen eingeholt werden. Welche das sind, erfährst du hier!
Voraussetzungen für den Hauskauf
Um ein Haus in Dänemark zu kaufen, gelten bestimmte Voraussetzungen ausländischer Immobilienkäufer:innen. Da es sich beim Hauskauf um einen ständigen Wohnsitz handelt, musst du als EU-/EWR-Bürger:in lediglich einige wenige Kriterien erfüllen.
Ausführliche Erklärungen zu den Voraussetzungen findest du auf der Seite zum Immobilienkauf in Dänemark.
Preise und Entwicklungen
Wie in Skandinavien üblich sind auch die Preise in Dänemark höher, als in anderen europäischen Ländern. Dennoch ist Dänemark eines der günstigeren Länder, wenn es um den Hauskauf in Skandinavien geht. Auch wenn die Preise in den Städten in den letzten Jahren erheblich angestiegen sind – beispielsweise von 2015 bis 2019 jährlich um 4,4% – findest du in ländlichen Regionen dennoch bezahlbare und schöne Immobilien. Die Dänen zieht es in die Städte, sodass du in Kopenhagen, Aarhus oder Odense auch mal Preise von bis zu 5.400 Euro pro Quadratmeter rechnen musst. Aber zu deiner Beruhigung: auf dem Land sieht das schon wieder ganz anders aus!
| Region | Haus bis zu 100 m2 | Haus mit mehr als 100 m2 |
| Aarhus | bis zu 300.000 Euro | ca. 450.000 Euro |
| Kopenhagen | bis zu 500.000 Euro | ca. 800.000 Euro |
| Stege (Südosten) | bis zu 150.000 Euro | ca. 300.000 Euro |
| Jyderup (Osten) | bis zu 200.000 Euro | ca. 300.000 Euro |
| Bækmarksbro (Nordwesten) | bis zu 50.000 Euro | ca. 80.000 Euro |
Finanzierung
Gerade ging es noch um die dänischen Preise – nun geht es darum, wie du dir deine Immobilie in Dänemark leisten kannst. Um die Finanzierung deines Hauskaufs zu sichern, musst du dir schon vorher Gedanken machen, ob die Notwendigkeit eines Kredits besteht und wo du bei Notwendigkeit einen Kredit aufnehmen kannst. In Dänemark gelten bei der Aufnahme von Krediten die gleichen Rechte sowohl für Dänen als auch EU-Bürger:innen. Wie genau das aussieht, erfährst du auf du auf unserer Seite zum Immobilienkauf in Dänemark.
Beachte außerdem, dass die dänische Zinsbindung mit ca. 5 Jahren um einiges kürzer ist, als die in Deutschland.
Der Hauskauf
Wenn alle Vorkehrungen und -überlegungen erledigt sind, kann es mit dem Hauskauf losgehen.
Das passende Haus finden
Wie bei allen Immobilien in Dänemark gibt es zwei Möglichkeiten die passende Immobilie zu finden.
Online
Über Makler:innen oder Immobilienagenturen (ejendomsmæglere)
- lokale Makler:innen-Büros: kennen sich mit dem lokalen Markt aus
- besitzen häufig auch Websites
- Kosten werden von Verkäufer:innen übernommen
Kosten
Folgende Kosten kommen auf dich zu, wenn du ein Haus in Dänemark kaufen möchtest:
- Anwaltskosten: zwar wird der Kauf meist durch Makler:innen begleitet, dennoch empfiehlt es sich, selbst einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen, der nicht nur die Interessen der Verkäufer:innen vertritt. Eine Liste deutschsprachiger Anwälte:innen findest du in diesem Dokument der deutschen Botschaft in Dänemark.
- Grundsteuer (grundskyld): diese bemisst sich am Wert des unbebauten Grundstücks und muss 2 Mal im Jahr gezahlt werden. Den genauen Prozentsatz legt die Gemeinde fest, in der das Grundstück liegt.
- Grundbuchgebühren: diese betragen 0.6 % des Kaufpreises zuzüglich eines Festbetrags von 1.750 DKK.
- Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat): diese bemisst sich am Wert des Hauses, wird vom Staat erhoben und beträgt daher einheitlich 1% (bis zum Wert von 3.040.000 DKK). Ist dein Haus allerdings mehr als 3,04 Mio DKK wert, erhöht sich die Immobilienwertsteuer auf 3%.
- Falls du ein Darlehen für mehr als 80 % des Kaufpreises aufnehmen musst, fordert die Bank die Eintragung einer Grundschuld ihr zugunsten in Höhe der Darlehenssumme. Dabei werden Grundbuchgebühren fällig, die 1.5 % des Kreditbetrags zuzüglich des Festbetrags von 1.750 DKK betragen.
Der Kaufprozess
Sobald sich Verkäufer:in und Käufer:in über den Kauf einig sind, können die nächsten Schritte eingeleitet werden.
In Dänemark kann der/die Verkäufer:in durch einen unabhängig erstellten schriftlichen Bericht Auskunft über den Zustand des Hauses erhalten. Zwar wird das nicht durch das Gesetz vorgeschrieben, wird aber häufig gemacht, da es für alle Seiten Vorteile bringt. Mit dem Bericht kann der/die Verkäufer:in dafür sorgen, dass es zur Haftung aufgrund von Mängeln am Haus kommt.
Im Unterschied beispielsweise zu Deutschland ist in Dänemark keine notarielle Beurkundung für den Kauf eines Hauses notwendig. Diese Aufgabe fällt den Makler:innen und Anwält:innen zu. Die Makler:innen setzen in der Regel den Entwurf des Kaufvertrags auf. Um deine Anliegen in diesen einfließen zu lassen, solltest du an dieser Stelle, wie oben erwähnt, eine:n eigene:n Anwält:in hinzuziehen, der/die deine Interessen vertritt.
Der Kaufvertrag selbst sollte alle vereinbarten Bedingungen, den Preis und das Übergabedatum enthalten. Aber auch alle Sonderbedingungen, zum Beispiel über Renovierungsarbeiten, die durch Absprachen zwischen Verkäufer:in und Käufer:in entstanden sind, sollten im Kaufvertrag notiert werden. Der Kauf ist grundsätzlich in Dänemark auch in Form einer mündlichen Vereinbarung gültig. Dennoch sollte immer eine schriftliche Form mit allen detaillierten Angaben erstellt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Sobald Verkäufer:in und Käufer:in unterschrieben haben, ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich.
Wurden alle erforderlichen Dokumente von beiden Seiten unterschrieben, fehlt nur noch die Übergabe der Immobilie. Am Tag der Übergabe wird dann üblicherweise auch der restliche Kaufpreis auf ein gesperrtes Konto gelegt. Wenn schließlich der Eintrag ins Grundbuch (tingbog) durchgeführt wurde, wird das Geld für den/die Verkäufer:in freigegeben und der Verkauf damit abgeschlossen.
Nach dem Hauskauf in Dänemark
Der Vertrag wurde unterzeichnet? Toll, dann darfst du dich jetzt Besitzer:in eines Hauses in Dänemark nennen. Nach dem Kauf kommen noch ein paar wichtige Punkte auf dich zu, über die du Bescheid wissen solltest.
Rücktrittsrecht
Wenn du beabsichtigst, in deiner Immobilie zu wohnen, besteht für dich ein gesondertes Rücktrittsrecht nach dem Kauf. Als Teil des Gesetzes zum Verbraucherschutz soll es dich als Käufer:in schützen. Das Rücktrittsrecht gilt für 6 Tage ab Vertragsunterzeichnung und ermöglicht dir ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurückzutreten. In diesem Fall musst du meist eine Entschädigung von 1% des Kaufpreises an den/die Verkäufer:in zahlen.
Eigentumswechselversicherung
Während des Hauskaufs erfolgt meist ein Gutachten durch eine:n Sachverständige:n, das den Zustand des Hauses dokumentieren soll. Für den Fall, dass manches nicht erfasst wurde, kannst du eine Eigentumswechselversicherung abschließen. Diese deckt auch Mängel ab, die nicht im Gutachten erwähnt wurden und damit eigentlich an dir als Käufer:in hängenbleiben würden.
Auf den Punkt gebracht.
- Lies dir vor dem Kauf sorgfältig die Bedingungen für den Hauskauf in Dänemark durch, damit vermeidest du Überraschungen.
- Auch mit den ortsüblichen Preisen in deiner Wunschregion musst du dich vor der Suche nach dem passenden Haus auseinandersetzen. Wenn du ein Gefühl für die Preise bekommen hast, kannst du dich um die Finanzierung kümmern!
- Vergiss neben dem Kaufpreis nicht die zusätzlich anfallenden Kosten! Diese beinhalten neben den Anwaltskosten, Grund- und Immobiliensteuer sowie Grundbuchgebühren.
- Für den Kauf solltest du dir am besten eine:n Anwält:in suchen, um optimale Unterstützung bei der Prüfung aller Dokumente und der Kaufabwicklung zu bekommen.
- Und falls doch mal etwas schief geht: denk daran, dass du nach dem Kauf ein Rücktrittsrecht innerhalb von 6 Tagen und im optimalen Fall eine Eigentumswechselversicherung hast.
Dein Leben in Dänemark kann jetzt losgehen. Mit deinem eigenen Haus hast du dir einen festen Ankerpunkt im kleinsten Land Skandinaviens ermöglicht!
Quellen:
- https://www.rnd.de/bauen-und-wohnen/landervergleich-der-immobilienmarkt-in-skandinavien-DUV6EYNJ2VF2DMO7GSIBKKC55I.html
- https://wise.com/de/blog/haus-kaufen-daenemark
- https://de.statista.com/statistik/daten/studie/427341/umfrage/haeuserpreisindex-fuer-daenemark-jahresdurchschnittswerte/
- http://advokat-olesen.dk/gode-raad/kan-udlaendinge-koebe-hus-i-danmark
- https://www.rechtdaenisch.de/privatpersonen/immobilienerwerb-in-danemark/