Du hast das perfekte Grundstück am Meer in Norwegen oder den Grundriss deines Traumhauses im Kopf? Kein Problem, denn du hast auch als Ausländer:in die Möglichkeit, dir ein Grundstück in Norwegen zu kaufen und dieses nach deinen eigenen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten – zumindest unter Einhalt von ein paar Vorschriften. Grundsätzlich gibt es wenig bis keine Hindernisse, dir ein Grundstück zuzulegen und wenn du einiges an Zeit für die Planung mitbringst, kann dein Traumhaus in ein paar Monaten auch schon bezogen werden.

Inhaltsübersicht

1. Was du vor dem Kauf beachten solltest

Arten von Baugrundstücken in Norwegen

Diese rechtlichen Grundlagen gibt es zu beachten

Rechtliche Vorschriften für landwirtschaftliche Grundstücke

Bodenbedingungen prüfen

Einmalige Kosten

Checkliste für dein Grundstück in Norwegen

Wo du dein Baugrundstück findest

2. Der Kaufprozess

Finanzierung

Wie der Kauf eines Baugrundstücks in Norwegen abläuft

3. Nach dem Kauf

Laufende Kosten

Verpflichtungen

Mit diesen 6 Schritten kann bei deinem Grundstückskauf nichts schiefgehen!

Zuallererst solltest du dir einige Gedanken darüber machen, was dir wirklich wichtig ist und welche Möglichkeiten dir rechtlich zur Verfügung stehen. Im Folgenden erfährst du alles, was du auf deinem Weg zum Traumhaus in Norwegen wissen musst.

Was du vor dem Kauf beachten solltest

Arten von Baugrundstücken in Norwegen

Ein Umzug nach Norwegen ist der Traum vieler, aber du möchtest ihn dir endlich realisieren? Unglaubliche Weiten an Natur, beeindruckendes Spiel der Nordlichter und die einzigartigen Fjorde sind nur ein paar Beispiele von dem, was Norwegen zu bieten hat. Dieses wunderschöne Land hat viel Fläche zu bieten und so kannst auch du dir schon bald deine Wünsche und Träume ermöglichen.

Wenn du dich auf die Suche nach einem Grundstück in Norwegen begibst, könnten dir neben den Baugrundstücken auch landwirtschaftliche Grundstücke über den Weg laufen. Diese sind mit ein paar zusätzlichen Vorschriften verbunden, aber die Konkurrenz ist geringer als bei regulären Baugrundstücken.

Kleiner Fun Fact: Man kann auch einzelne Quadratmeter Grundstück erwerben und sich Lord oder Dame dieses Stücks nennen. Diese Grundstücke befinden sich zumeist an den Fjorden und dienen zur Erhöhung des Eigenkapitals. Hier findest du weitere Infos für dein kleines Stück Idylle.

Diese rechtlichen Grundlagen gibt es zu beachten

Es ist immer ratsam, sich juristische Hilfe beim Immobilienkauf zu suchen. Allgemein gibt es folgende Regelungen bei einem Grundstück zu beachten:

• Wohnsitzauflage (Boplikt)
• Recht auf Freizügigkeit
• Zeugen

Gehe diese Regelungen für dein Grundstück durch und wende dich an die Kommune vor Ort, falls es zu Fragen oder Anträgen kommt.

Wohnsitzauflage (Boplikt)

Als Besitzer:in eines Grundstücks bist du in einigen Gebieten verpflichtet, dieses ganzjährig als Wohnsitz zu nutzen. Dadurch soll verhindert werden, dass beliebte (Urlaubs)Orte übermäßig für Sommertourismus genutzt werden.

Des Weiteren gibt es teilweise die Verpflichtung, mindestens 5 Jahre vor Ort zu leben. Nicht überall ist es mit einer persönlichen Pflicht verbunden, sondern darf auch unpersönlich umgesetzt werden.

Recht auf Freizügigkeit

Dir sollte bewusst sein, wenn du ein Privatgrundstück besitzt, dass trotz dessen jede:r Bürger:in das Recht hat, sich auf diesem zu bewegen. Ausnahmen bilden kultivierte Ländereien, Gärten und Höfe.

Zeugen

In Norwegen müssen einige Urkunden von 2 Zeugen/Zeuginnen beglaubigt werden. Dabei müssen die bezeugenden Personen ihren Wohnsitz in Norwegen haben, volljährig sein und dürfen keine nahen Verwandten sein. Andernfalls kann man auch nur eine bezeugende Person beauftragen, wenn der/diejenige einer bestimmten Berufsgruppe angehört, wie beispielsweise Richter:in, Notar:in, Polizeiverbeamtete. Hier findest du eine vollständige Liste für zugelassene Zeugen.

Rechtliche Vorschriften für landwirtschaftliche Grundstücke

Wie bereits erwähnt, gibt es für Ackerland zusätzliche Vorgaben, mit denen du dich vor dem Kauf ebenfalls auseinandergesetzt haben solltest, bevor es zu bösen Überraschungen kommt. Bei konkreten Fragen und Anträgen solltest du dich jedoch rechtzeitig bei der zuständigen Gemeinde erkundigen.

Bewirtschaftungspflicht

Grundsätzlich sind die meisten landwirtschaftlichen Grundstücke mit dieser Pflicht belegt, da verhindert werden soll, dass das Ackerland unbrauchbar gemacht wird. Allerdings ist nicht festgelegt, wer dies letztendlich zu bewirtschaften hat und so kann man als Grundstückseigentümer das Ackerland auch verpachten.

Allodialgesetz (Odelsloven)

Dieses Gesetz ist eine Art Erbrecht, um der Zersplitterung der Landwirtschaft entgegenzuwirken. So soll das älteste Kind der Familie das ungeteilte Grundstück erhalten, jedoch ist dies in der Praxis immer weniger der Fall, wie wir es auch aus dem DACH-Raum kennen. Es bedarf einer behördlichen Genehmigung, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück außerhalb der Familie verkauft wird und eine weitere Genehmigung, dieses Grundstück in ein Baugrund zu verwandeln, wenn dies in der Vergangenheit schon einmal beantragt und genehmigt wurde, zum Beispiel durch den/die Vorbesitzer:in, ist es wesentlich einfacher diese Genehmigung einzuholen.

Bodenbedingungen prüfen

Um unangenehme Überraschungen beim Grundstückskauf in Norwegen zu vermeiden, solltest du vorher die Grundbedingungen für einen Hausbau prüfen. Dazu gehört auch die Bodenbeschaffenheit. Eine Besonderheit durch die Kälte in Norwegen: Bodenfrost. Jede Art von Bodenarbeit könnte sich dabei als Herausforderung erweisen, wie beispielweise, dass der Beton im Winter nicht richtig aushärtet.

Grundstück kaufen

Einmalige Kosten

Wie viele einmalige Kosten du einplanen solltest, hängt von sehr vielen Faktoren ab. Von der Art des Grundstücks bis hin zur Lage gibt es große Schwankungen an Kosten.

Die gängigsten Kosten enthalten:

• Bodenuntersuchung, sowie eventuelle Sprengungen oder Molcharbeiten
• Gebühr für Eintragung einer Urkunde: 585 NOK, sowie eine Stempelgebühr von 2,5% des Marktwertes der Immobilie
• Hypothekenurkunde
• Anwaltskosten
• Kosten für Zeugen
• Grundstückseinmessung: etwa 10.000 NOK
• Anschlussgebühren

Checkliste für dein Grundstück in Norwegen

Nun hast du eine erste Übersicht erhalten, worüber du dich im Vorhinein informieren solltest. Hinzu kommen natürlich noch deine ganz eigenen Vorstellungen und Wünsche, über die du dir Gedanken machen solltest.

Eigenschaften des Grundstücks 

• Wie groß sollte das Grundstück sein?
• Wurde es zuvor als Ackerland genutzt?
• Welche Pläne hast du zukünftig?
• Sind deine Bauvorhaben umsetzbar?
• Macht die Bodenbeschaffenheit dir einen Strich durch die Rechnung?
• Gab es in der Vergangenheit Probleme oder Kontamination?

Standort und Umgebung

• Möchtest du ländlich oder städtisch leben?
• Wie sieht es aus mit Einkaufsmöglichkeiten?
• Sind Schulen und Kindergärten in der Umgebung?
• Gibt es eine gute Verbindung zu Krankenhäusern und Ärzten?
• Wer lebt in der Umgebung?
• Liegen wichtige Straßenverbindungen in der Nähe und der Zugang zum ÖPNV?
• Wie sind die Wetterverhältnisse das ganze Jahr über?
• Gibt es Zukunftsperspektiven und Erholungsmöglichkeiten für den Ort?

Wo du dein Baugrundstück findest

In Norwegen findest du über 99% aller zur Verkauf stehenden Immobilien auf Finn.no, diese ist allerdings ausschließlich auf norwegisch. Falls du noch nicht sicher in der Sprache bist, findest du hier eine kleine Anleitung für die ersten Schritte: 

• Immobilie bedeutet Eiendom
• Tomter sind zum Verkauf stehende Grundstücke
• Der Bereich Område ist die Suchfunktion für die Regionen und Gemeinden

Alles Weitere kannst du dann mit dem angegebenen Makler / der angegebenen Maklerin klären. In Norwegen können die meisten Menschen sehr gut Englisch sprechen, aber für den Fall solltest du eine:n Dolmetscher:in dazu holen, um jede deiner Fragen bestmöglich beantwortet zu bekommen. Des Weiteren kannst du dich entscheiden persönlich anzureisen und das gewünschte Grundstück zu begutachten oder dich durch eine Person vor Ort vertreten zu lassen.

Der Kaufprozess

Finanzierung

In Norwegen wurde 2017 die Kreditvergabe verschärft, wodurch du als Kreditnehmer:in maximal das Fünffache deines Einkommens beantragen darfst. Um ein Grundstück kaufen zu können, musst du lediglich das höchste Angebot abgeben, was sich je nach Lage einfacher oder schwieriger gestalten kann, da besonders die südöstliche Umgebung in der Nähe von Oslo immer mehr an Beliebtheit zunimmt. Ansonsten stehen dir nahezu keine Hürden als Ausländer bevor.

Wie der Verkauf eines Baugrundstücks in Norwegen abläuft

Wie bereits im vorherigen erwähnt, suchst du dir dein Grundstück über Finn.no heraus, da dieser als Synonym für den Immobilienmarkt gilt. Du hast dein Traumgrundstück gefunden? Dann musst du jetzt nur noch dein Angebot abgeben. Dies kannst du jederzeit und von überall auf der Welt tun, denn in Norwegen läuft es komplett digital ab. Der/die Makler:in informiert via SMS über das höchste Gebot samt Frist, wie lange es gültig ist. Sobald dein Angebot angenommen wird, werden mit Hilfe eines fachlichen oder zwei unabhängigen Zeugen alle Dokumente unterschrieben. Mit der Zahlung ist der Verkauf abgeschlossen.

Nach dem Kauf

Herzlichen Glückwunsch! Das Grundstück gehört dir und du kannst die nächsten Schritte für dein Traumhaus einleiten.

Dies ist erst der Anfang einer weiteren langen und aufregenden Reise und kann nochmal einige Monate dauern, bis es endgültig bezugsfertig ist.

Gehäuse von 100 m²	6 – 8 Monate
Gehäuse von 200 m²	8 – 10 Monate
Gehäuse von 300 m²	11 – 13 Monate
Gehäuse von 400 m²	13 – 15 Monate

Laufende Kosten

Wie auch hierzulande, hast du in Norwegen ebenfalls weiterhin laufende Kosten mit deinem Grundstück, die du dringend berücksichtigen solltest!

• Grundsteuer
• Instandhaltungskosten, wie Landschaftspflege
• Zinsen an die Bank 

Sobald du ein Haus bauen möchtest, benötigst du einen Baukredit, welcher den Vorteil hat, dass du nur für die tatsächlichen Kosten die Zinsen zahlen musst, nicht auf das gesamte Kreditlimit. Nach Bauabschluss wird das Darlehen in eine Hypothek umgewandelt.

Du möchtest beim Hausbau etwas Geld sparen? Je mehr du selbst in die Hand nimmst, desto günstiger wird es. Dies solltest du mit deinem/deiner Architekten/Architektin und/oder der Baufirma im Detail vor Ort besprechen. Es ist ratsam, sich mehrere Angebote von Bauunternehmer:innen einzuholen und nochmal einige Fragen zu stellen, wie: Fertighaus oder ein individuell entworfenes Haus? Im Idealfall stellst du dir diese Fragen bereits vor dem Grundstückskauf und besprichst deine Möglichkeiten direkt mit der Bank und der zuständigen Gemeinde.

Wenn du während der Bauphase noch in den Umzugsvorbereitungen steckst, solltest du dir eine vertrauenswürdige Person überlegen, die dich während der Bauarbeiten vor Ort vertritt, wie beispielsweise ein:e Makler:in.

Verpflichtungen

Je nach Ortschaft hast du die persönliche Pflicht, einige Jahre vor Ort zu leben oder eine andere Person als dauerhafte:n Mieter:in unterzubringen. 

Sofern du bauen möchtest, solltest du dir vorher ebenfalls die Vorschriften zu Bauverpflichtungen und -fristen sorgfältig anschauen, um nicht in zeitliche oder finanzielle Not zu geraten und unnötigen Stress zu vermeiden. Für etwaige Fragen solltest du dich jederzeit an die zuständige Stelle wenden, so solltest du dich bei Fragen zu den gegebenen Vorschriften an die Kommune wenden und bei Anliegen zum Traumhaus an eine/n Makler:in, Architekt:in oder das Bauunternehmen.