Immobilienkauf in Schweden
Auf dem Weg zum Traumhaus in Schweden
Beeindruckende Natur, aufgeschlossene Menschen, hervorragende Wirtschaft, erstklassige Bildung – Schweden lockt mit vielen guten Argumenten, um kurz- oder langfristig dort zu leben. Ein Immobilienkauf stellt einen aber vor viele Fragen und Unsicherheiten. Damit du den Überblick behältst und gekonnt durch den Immobilienmarkt navigierst, haben wir im Folgenden alle wichtigen Informationen zum Immobilienkauf in Schweden für dich zusammengestellt. Das Wichtigste jedoch vorneweg:
Wer kann in Schweden Immobilien kaufen?
Aufatmen – es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, um Immobilien zu kaufen. Deinem Traum vom Ferienhaus oder Auswandern steht also grundsätzlich nichts im Weg. Im Folgenden zeigen wir dir nun, was wie du Schritt für Schritt zu deiner Immobilie in Schweden kommst.
Vorbereitung auf den Immobilienkauf
Wähle deine Form von Wohnraum
Zunächst gilt es zu klären, welche Möglichkeiten du hast, um in Schweden zu wohnen. Du kannst zwischen diesen Wohnarten auswählen:
Eigentum (fastighet)
Du wohnst in deinem eigenen Haus auf deinem eigenen Grundstück. Hier bist du für alles selbstverantwortlich – kannst aber auch eigenständig über alles entscheiden.
Eigentümergemeinschaft (bostadsrättslägenhet)
Du wohnst in einer Wohnung, an der du Eigentumsrechte hast. Du und andere Hausbewohner sind Eigentümer der Immobilie. Du kannst eigenständig darüber entscheiden, was in deinen vier Wänden passiert, brauchst aber für manche Angelegenheiten die Zustimmung der Gemeinschaft.
Die Anzahl der Mitglieder der Gemeinschaft und die Anzahl der Wohnungen können einen erheblichen Einfluss darauf haben, was von den jeweiligen Mitgliedern erwartet wird. Vereinfacht ausgedrückt: Je kleiner der Verband, desto aktiver sollen seine Mitglieder sein. In einem größeren Verband müssen die Mitglieder nicht so aktiv sein, aber die Möglichkeiten der Einflussnahme sind möglicherweise geringer. Dies ist wichtig zu wissen, bevor man sich entscheidet, wo und wie man leben möchte.
Wohnungsgenossenschaften (bostadskooperativ)
Die Wohnungsgenossenschaften sind ein beliebtes Mittel in Schweden, um für die Bevölkerung günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen – und daher weit verbreitet. Du und andere Hausbewohner investieren als Genossenschaft in eine Immobilie und erhaltet das Recht auf Bewohnung der Immobilie. Dir gehört aber nicht explizit eine bestimmte Wohnung und du musst nicht mit deinem privaten Vermögen haften.
Mietwohnung (hyresrättslägenhet)
Du wohnst in einer Mietwohnung. Auch Häuser werden zur Miete angeboten, dies ist aber eher die Ausnahme.
Andere Wohnformen
Neben diesen drei häufigsten Wohnformen gibt es noch viele weitere Wohnformen. Eine andere Form des Wohnens ist beispielsweise die Landmiete (arrende), d. h. der Mieter ist Eigentümer des Hauses, mietet aber das Land vom Landeigentümer.
Auswandern oder Ferienhaus?
„Für immer“ oder lieber „immer wieder“? Je nachdem, ob du Auswandern möchtest, oder lieber immer wieder zu deinem persönlichen Rückzugsort für ein paar Monate ausreisen möchtest, unterscheiden sich deine Pflichten und Kriterien für die Immobilie. Dies sollte unbedingt in deine Vorgedanken zum Immobilienkauf mit einfließen.
Erstelle am besten eine Checkliste mit all den Dingen, die für dich bei einer Immobilie wichtig sind, damit du optimal für den nächsten Schritt im Kaufprozess vorbereitet bist.
Die Finanzierung
Sicherlich hast du dir schon Gedanken dazu gemacht, wie du dein neues Traumhaus bezahlen möchtest. Entweder du kannst den Betrag direkt begleichen, oder lässt ihn durch eine Bank finanzieren. Dies kannst du sowohl über eine schwedische als auch eine deutsche Bank tun.
Finanzierung über schwedische Banken
Dafür benötigst du:
- Schwedische Personennummer
- Schwedische ID-Kort
Dies erhältst du jedoch nur, wenn du dich in Schweden anmeldest und dort permanent (d.h. über 3/4 des Jahres) lebst. Die Banken verlangen hier häufig Nachweise über ein entsprechendes Einkommen. Diese Möglichkeit fällt für deinen Traum vom Ferienhaus in Schweden also leider flach.
Bedenke bei der Finanzierung durch eine ausländische Bank die anfallenden Zinsen & Gebühren sowie Währungsschwankungen.
Finanzierung über deutsche Banken
Die Finanzierung über eine deutsche Bank ist die zweite Möglichkeit. Diese ist häufig jedoch nur dann möglich, wenn du eine eigene schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit angeben kannst. Außerdem solltest du hier auch schon einen hohen Satz des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Informiere dich am besten bei mehreren Banken, was die Voraussetzungen für einen Kredit sind und mit welchen Zinsen du rechnen musst.
Suche nach der richtigen Immobilie
Geldtechnisch ist alles geregelt und du bist bereit, dich auf den Immobilienmarkt zu stürzen? Das Wichtigste vorneweg: nimm dir viel Zeit für die Suche nach der richtigen Immobilie.
Du kannst bei der Suche sowohl Makler als auch beliebte Webseiten wie Hemnet.se und Booli.se in Anspruch nehmen.
Immobilienmakler:innen in Schweden
Alle schwedischen Immobilienmakler:innen haben einen Hochschulabschluss und sind bei der nationalen Aufsichtsbehörde für Immobilienmakler:innen, Fastighetsmäklarinspektionen (kurz: FMI), registriert. Die Tätigkeit von Immobilienmakler:innen wird durch das Gesetz über Immobilienmakler:innen (Fastighetsmäklarlagen) geregelt, was bedeutet, dass für Wohnungsgeschäfte in Schweden kein Rechtsanwalt erforderlich ist. Der/Die Makler:in kümmert sich um die für den Verkauf erforderlichen Dokumente und stellt sicher, dass diese rechtsgültig sind.
In Schweden werden die Dienstleistungen des/r Makler:in vom Hausverkäufer bezahlt. Der/Die Makler:in hat in der Regel das ausschließliche Recht, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen, was durch einen Vertrag bestätigt wird. Es ist sehr selten, dass ein und dieselbe Immobilie von mehr als eine/r Makler:in verkauft wird. Nach dem Gesetz muss der Vermittler die Rechte beider Parteien wahren, so dass der/die Käufer:in in Schweden keine:n eigene:n Makler:in benötigt.
Die Aufgabe des/r Makler:in besteht darin, die Immobilie zu vermitteln, Käufer:in und Verkäufer:in zusammenzubringen und dafür zu sorgen, dass der/die Verkäufer:in dem/r Käufer:in alles sagt, was er/sie über die Immobilie wissen muss. Es ist daher die Aufgabe des/r Makler:in, alle notwendigen Informationen zu sammeln und dafür zu sorgen, dass der/die Käufer:in sie erhält.
Ganz konkret bedeutet das also, dass du keinen eigene:n Makler:in benötigst, um eine Immobilie zu kaufen und der/die jeweilige Makler:in als neutraler Vermittler zwischen den Parteien agiert.
Besichtigungen
Die häufigste Form der Wohnungsanzeige in Schweden ist die offene Besichtigung. Der Makler gibt in der Anzeige an, wann ein Besichtigungstermin stattfindet. Alle Interessenten sind herzlich eingeladen, die Immobilie zum angekündigten Zeitpunkt zu besichtigen.
In Gebieten mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien (also vor allem in den Großstädten), kommt es vermehrt auch zu Verkäufen ohne offene Besichtigung. Deshalb ist es empfehlenswert, schon möglichst früh im Prozess einen Immobilienmakler mit einzubeziehen, der eine passende Vorauswahl aus den vorhanden Immobilien trifft und entsprechende Besichtigungstermine vereinbart.
Prüfung der Immobilie
Du hast dein Traumhaus gefunden – aber bist dir noch nicht ganz sicher, ob auch wirklich alles passt? Als Käufer gibt es die Besichtigungspflicht (undersökningsplikt) in Schweden. Das bedeutet, dass du nach Unterzeichnung des Vertrags den Verkäufer nicht mehr für Mängel oder Unzulänglichkeiten verantwortlich machen kannst, die du bei der Besichtigung hättest bemerken müssen.
Es kann schwierig sein, die Immobilie bei einer offenen Besichtigung genau zu begutachten, daher kann es ratsam sein, eine private Besichtigung zu vereinbaren – um stressfrei alles genau unter die Lupe zu nehmen. Alternativ kann man auch direkt einen Inspektor mit zur Besichtigung nehmen, um die Immobilie zu überprüfen.
Manche Verkäufer lassen die eigene Immobilie bereits inspizieren, bevor sie zum Verkauf steht. Dann gibt es einen Inspektionsbericht. Dies ist für dich zwar sehr komfortabel, dennoch solltest du in dem Fall darauf achten, welche Dinge in dem Bericht nicht enthalten sind.
Checkliste beim Immobilienkauf
- Gibt es eine aktuelle Wasseruntersuchung und gibt es auch im Sommer noch ausreichend Wasser?
- Ist ein aktuelles Abnahmeprotokoll vom Schornsteinfeger vorhanden?
- Gibt es eine aktuelle Radon-Messung?
- Vor allem bei Holzhäusern: Gab es einen Befall mit Hausschwamm, Holzbock oder Schimmel?
- Bleibt die Küche mit allen Elektrogeräten im Haus?
- Wird das Haus möbliert verkauft?
- Ist die Grundstückszufahrt frei? (Oder verläuft sie über ein anderes Grundstück?)
- Besteht uneingeschränktes Baurecht auf dem Grundstück?
- Wurde eine offizielle Vermessung des Grundstücks durchgeführt?
- Gibt es ein Gutachten für das Grundstück und Haus?
- Riecht es muffig? (Deutet auf Feuchtigkeit hin)
Kauf der Immobilie
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Immobilien in Schweden verkauft werden. In aller Regel gibt es eine Auktion, die dazu führt, dass der Preis der Immobilie höher ist als in der Anzeige angegeben (der Ausgangspreis, utgångspris). Der Endpreis kann aber auch niedriger sein als der beworbene Preis – wenn es sonst keine Interessenten gibt.
Viele neue Häuser haben dagegen einen Festpreis. In diesem Fall erhält derjenige, der zuerst sein Interesse bekundet, die Möglichkeit, die Immobilie zu kaufen.
Die Auktionsangebote müssen an den jeweiligen Makler geschickt werden – dies kann telefonisch, über eine Webseite oder SMS geschehen.
In Schweden ist das Angebot für den Bieter nicht bindend. Ein Angebot ist erst dann verbindlich, wenn der Käufer und der Verkäufer einen Kaufvertrag unterzeichnet haben. Der Verkäufer ist auch nicht verpflichtet, das Haus zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, und kann den Verkauf jederzeit während des Prozesses zurückziehen, bevor der Vertrag unterzeichnet ist.
Nach schwedischem Recht muss der Makler eine Liste aller Bieter und der abgegebenen Angebote führen. Käufer und Verkäufer haben an dem Tag, an dem das Eigentum an der Immobilie übertragen wird, Zugang zu dieser Liste. Der Makler übergibt das von ihm geführte Tagebuch, in dem die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses aufgeführt sind.
Vertrag
Der Vertrag legt die Bedingungen der Transaktion fest, wie beispielsweise das Datum der Zahlung. In aller Regel muss man außerdem eine Anzahlung (Handpenning) leisten, für die man 7-10 Tage Zeit hat. Diese beträgt meist etwa 10 % des Kaufpreises. Der Rest des Kaufpreises wird an dem Tag gezahlt, an dem der Käufer die Immobilie übergeben bekommt.
Der Vertrag legt auch fest, was über die übliche Praxis hinaus in die Transaktion einbezogen wird. Hier ist es wichtig, sich gut mit dem Makler abzustimmen und möglicherweise einen Dolmetscher hinzuzuziehen, wenn man sich unsicher fühlt.
Die Kaufverträge müssen, im Gegensatz zu Deutschland, nicht notariell beurkundet werden – dies übernimmt in Schweden der Makler. Achte hier darauf, dass der Makler in Schweden wohnhaft & anerkannt ist und ziehe gerne einen Juristen hinzu, um auf der sicheren Seite zu sein.
Siehe unbedingt davon ab, ein Haus ohne Besichtigung aus dem Internet zu kaufen.
Übrigens: Die Maklerprovision wird in Schweden ausschließlich vom Verkäufer bezahlt und liegt in der Regel bei 1.5 – 5% des Kaufpreises.
Nach Vertragsabschluss
Glückwunsch! Du hast die gröbsten Hürden überwunden und kannst dich auf deine neue Immobilie im schönen Schweden freuen. Nach Vertragsabschluss bereitet sich der Verkäufer auf die Übergabe der Immobilie vor.
Beide Parteien sind in den Umzugsprozess eingebunden, der im Vertrag detailliert geregelt ist. Insbesondere die Reinigung ist hier festgehalten.
Was passiert, wenn etwas nach Vertragsabschluss kaputt geht?
Wenn zwischen dem Datum des Vertragsabschlusses und dem Datum der Eigentumsübertragung etwas in der Immobilie kaputt geht, was auf normale Abnutzung oder das Alter der Immobilie zurückzuführen ist, muss der Käufer für die Kosten aufkommen. Wenn hingegen etwas durch Fahrlässigkeit des Verkäufers oder durch einen Unfall kaputt geht, ist der Verkäufer normalerweise für die Reparatur oder den Ersatz des kaputten Gegenstands usw. verantwortlich.
Grundbucheintrag
Denke nach Vertragsabschluss noch an die Eintragung in das Grundbuch. Dies erledigt in der Regel dein Makler, kann aber auch durch einen Jurist der Bank geschehen.
Hausversicherung
In aller Regel kannst du die Hausversicherung des Vorbesitzers übernehmen. Stimme dich hierzu aber unbedingt mit dem Vorbesitzer ab, damit du ansonsten eine eigene Versicherung abschließen kannst.
Über folgende Versicherungen solltest du dich unbedingt informieren:
- Hausratversicherung
- Hausversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Rechtsschutzversicherung
- Ferienhausversicherung
In Schweden werden die Versicherungen häufig günstiger im Paket angeboten. Informiere dich am besten bei den großen Versicherungsgesellschaften wie z.B. Trygg-Hansa, Tre Konor oder Swedbank.
Tag des Eigentumsübergangs
Endlich bekommst du die Schlüssel zu deiner neuen Immobilie – und bezahlst den Restbetrag des Kaufpreises.
Am Tag des Eigentumsübergangs treffen sich Käufer und Verkäufer entweder im Büro des Maklers oder bei der Bank des Käufers. Bei diesem Treffen legt der Makler dem Verkäufer und dem Käufer die endgültigen Unterlagen vor. Der Makler wird sich auch mit der Bank des Käufers und des Verkäufers in Verbindung setzen, um sicherzustellen, dass alles nach Plan verläuft. Schließlich übergibt der Makler ein Tagebuch, in dem er alle Aktivitäten, die er im Rahmen des Geschäfts durchgeführt hat, beschreibt.
Auf den Punkt gebracht.
- In Schweden gibt es keine Einschränkungen für den Kauf durch ausländische Käufer:innen.
- Die Finanzierung kann sowohl in Schweden, als auch in Deutschland erfolgen. Allerdings gibt es in Schweden einige Kriterien, die du erfüllen musst.
- Schwedische Makler:innen stehen für die Rechte beider Parteien ein. Auch Immobilienportale sind für die Suche eine gute, erste Anlaufstelle.
- Vor dem Kauf solltest du die Immobilie prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
- Der Kauf beginnt mit dem Bieten. Ein Gebot ist in Schweden rechtlich nicht bindend. Häufig werden auch Festpreise angeboten.
- Nach dem Vertragsabschluss fehlt nur noch die Übergabe der Immobilie. Vergiss nicht, auch an die Eintragung im Grundbuch und den Abschluss einer Hausversicherung zu denken!
Mit Abschluss des Kaufs steht deinem Leben in Schweden nun nichts mehr im Weg!